Новорязанское ш., 51 км от МКАД
Фиалкино дп, Раменский гор. округ
Дом 150 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 26.05.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 57 %
Земля ≈88 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 529 тыс. → дом ≈2,57 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 57 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈3 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,85 млн / целевая ≈7,96 млн / пессимист. ≈7,08 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,44 млн ₽, маржа 20 %, ROI 26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. Золотово ≈14,1 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3584
Рейтинг 46/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 94 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 51 % | 21.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 7 % | 0.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 529 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 571 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 140 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Фиалкино дп | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Фиалкино дп | 10,3 сот. | 927 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Фиалкино дп | 25 сот. | 900 000 | 36 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Фиалкино дп | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Поддубье д. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фиалкино дп | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фиалкино дп | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поддубье ДНП | 5 сот. | 450 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Поддубье-2 ДНП | 7,5 сот. | 700 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Поддубье д. | 14 сот. | 1 800 000 | 128 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 150 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 667 / 60 343 / 122 222 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 848 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 406 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 963 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 078 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 443 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Калинка ДП да: «ванной» + «ламинат» | 145,8 м² | 6 сот. | 8 798 000 | 60 343 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Морозово д. да: «ванные» + «отделкой» | 150 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 56 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Лисичкино-2 КП да: «санузел» + «теплый пол» | 135 м² | 6 сот. | 16 500 000 | 122 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в процессе строительства. В хорошем, чистом, спокойном месте. Рядом есть 3 речки. В некоторый домах уже проживают круглогодично. Участки все распроданы, идет строительство домов. Подьезд хороший, поселок находится в середине деревни Поддубье, от которой ведет напрямую дорога на Старую Рязанку. Участок сухой, ровный. Есть колодец, проведен свет. Земля с разрешенным строительством жилого дома и с регистрацией.