Новорязанское ш., 74 км от МКАД
Ворыпаевка д., Коломенский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,75 млн ₽, поднимали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 31.07.2024.
Рейтинг 13/100 · уверенность 63 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 670 тыс. → дом ≈2,08 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,76 млн / целевая ≈2,49 млн / пессимист. ≈2,21 млн → от пессимистичной прибыль −928 тыс. ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня, газ.
До ст. Лысцовская ≈7,7 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3580
Рейтинг 13/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 6.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 56 % | 3.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 742 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 670 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 080 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 5,5 сот. | 1 000 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Морозовка д. | 15 сот. | 1 999 999 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шапкино д. | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шапкино д. | 8 сот. | 3 700 000 | 462 500 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Шапкино д. | 11 сот. | 1 150 000 | 104 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Шапкино д. | 20 сот. | 4 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Шапкино д. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Шапкино д. | 24 сот. | 2 200 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Шапкино д. | 30 сот. | 10 200 000 | 340 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 500 / 47 500 / 87 500 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 762 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 624 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 486 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 210 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -927 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Радуга СНТ | 50 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Мичуринец-2 СТ | 50 м² | 6,7 сот. | 3 350 000 | 67 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Спутник СНТ | 50 м² | 6,5 сот. | 899 000 | 17 980 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Природа СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Мосэнерго-1 СНТ | 57 м² | 5,5 сот. | 2 600 000 | 45 614 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Мосэнерго-1 СНТ | 60 м² | 5,7 сот. | 2 850 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Мосэнерго-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Костерка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Энергетик-1 СНТ | 60 м² | 5 сот. | 2 495 000 | 41 583 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Сычево д. | 40 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.07.2024 | 2 600 000 | история площадки |
| 01.04.2025 | 2 750 000 (+150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу на территории деревни Ворыпаевка, Снт "Родник". Идеальное место отдыха, вдали от городской суеты. На участке 6 соток стоит капитальный 2х этажный кирпичный дом, отштукатурен, фундамент блочный. Есть металлический гараж и ворота для въезда машины. На 1 этаже печка, газ-баллон. На втором этаже камин. Окна частично Пвх. Есть небольшая открытая терраса. Земельный участок 6 соток в собственности, н котором растут яблони, вишня, малина. Из калитки выход на дополнительный земельный участок 4 сотки, где стоит круглая кирпичная беседка в окружении берёз. Рядом родник. На участке поливочная вода. В подвальном помещении дома есть погреб и баня(на электричестве) Рядом грибной лес, замечательный пруд, где можно искупаться и ловить рыбу. Многие соседи живут в Снт и в зимнее время. Документы готовы к продаже.