Новорязанское ш., 59 км от МКАД
Агат СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 77,8 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 17.05.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 65 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 675 тыс. → дом ≈1,82 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,56 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,55 млн / целевая ≈3,19 млн / пессимист. ≈2,84 млн → от пессимистичной прибыль −843 тыс. ₽, маржа −30 %, ROI −23 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Трофимово ≈1,2 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3576
Рейтинг 30/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 49 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 675 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 825 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 458 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Агат СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Трофимово д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Старая д. | 7 сот. | 1 650 000 | 235 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Старая д. | 12 сот. | 690 000 | 57 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Скрябинец СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Старая д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Старая д. | 19 сот. | 1 000 000 | 52 632 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Старая д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Щербово д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Щербово д. | 10,8 сот. | 1 100 001 | 101 852 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 77,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 556 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 000 / 45 161 / 79 949 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 547 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 370 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 192 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 838 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -843 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Чемодурово д. | 78,8 м² | 12,2 сот. | 6 300 000 | 79 949 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Агат СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 47 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Коллективный сад 3 СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 34 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Агат СНТ | 93 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 45 161 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Осташово СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 34 375 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Росинка СНТ | 94,4 м² | 10 сот. | 3 400 000 | 36 017 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Отрадное СНТ | 80 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Хорлово ТСН | 75 м² | 6 сот. | 2 699 000 | 35 987 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Химик-2 СТ | 80 м² | 6 сот. | 10 100 000 | 126 250 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Демидово КП | 70 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 64 286 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.05.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 09.06.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Объявление от собственника. Агентов просьба не беспокоить. Продам дачу. Один владелец. Cht расположен в тихом уютном месте. +-40 домиков есть подъезд для транспорта от ЖД станции Трофимово 15-20 минут пешком. Одна станция г. Воскресенск. Участок засажен цветами, плодовитыми деревьями и растениями. Второй этаж +-25 кв. М нужен косметический ремонт. В доме есть комнаты для санузла. 2 хоз. Блока заполненные инструментами и всем необходимым для работы на участке. Густой лес, утром будят птицы. На участке есть колодец. Оперативный показ.