Новорязанское ш., 95 км от МКАД
Нижнее Хорошово с., Коломенский гор. округ
Дом 36 м², участок 6 сот., 1992 год.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 14.06.2025.
Рейтинг 64/100 · уверенность 63 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 765 тыс. → дом ≈435 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 49 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈320 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,78 млн / целевая ≈2,5 млн / пессимист. ≈2,22 млн → от пессимистичной прибыль ≈882 тыс. ₽, маржа 40 %, ROI 66 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, скважина, колодец, септик (по описанию).
До ст. Хорошово ≈0,7 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3563
Рейтинг 64/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 765 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 435 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 083 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Нижнее Хорошово с. | 30 сот. | 3 700 000 | 123 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нижнее Хорошово с. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нижнее Хорошово с. | 13 сот. | 3 990 000 | 306 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нижнее Хорошово с. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нижнее Хорошово с. | 30 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нижнее Хорошово с. | 9 сот. | 1 400 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нижнее Хорошово с. | 8 сот. | 2 750 000 | 343 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нижнее Хорошово с. | 5,4 сот. | 1 100 000 | 203 704 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нижнее Хорошово с. | 15 сот. | 1 850 000 | 123 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Нижнее Хорошово с. | 13,6 сот. | 2 750 000 | 202 206 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 571 / 77 778 / 109 722 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 777 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 638 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 499 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 222 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 882 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 66 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Амерево с. | 36 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Старое Бобренево с. | 36 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 63 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | 36 м² | 5 сот. | 3 950 000 | 109 722 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | 36 м² | 5 сот. | 3 700 000 | 102 778 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | 35 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.6 км | Пески пгт | 36 м² | 7 сот. | 2 950 000 | 81 944 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Радужный пос. | 35 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 94 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Парфентьево с. | 35 м² | 8,3 сот. | 2 200 000 | 62 857 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Дружба СНТ | 35 м² | 7 сот. | 1 700 000 | 48 571 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | 36 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 73 611 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.06.2025 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добрый день! К покупке предлагается земельный участок с домом и небольшим сараем. Объект находится по адресу СНТ Хорошево Коломенского района Московской области и находится в 10 км от г. Коломна. Рядом с СНТ имеется поселок Нижнее Хорошево и ЖД станция Хорошево Казанского направления. Расстояние от Москвы (Казанский вокзал) примерно 88 км. Теперь про объект. Земельный участок 5,9 сотки с домом 36кв.м. Состояние дома видно на фото, но дому нужен ремонт. Дом построен из бетонных блоков и стоит на основательном фундаменте Как видно на фото, объект находится на краю поселка у леса, через который можно пройти к ЖД станции (примерно 7-10 минут). Также есть возможность подъезда на автомобиле. На участке имеется колодец. Песчаная почва, на которой стоит поселок дает возможность организации скважины, септик и т.д. Имеется подключение к электричеству (напрямую от Мосэнергосбыта), но в данный момент отключено в связи с тем, что в доме никто не проживает. Немного про дом. Дом состоит из 1,5 этажей, стены- бетонные блоки. Дом достаточно сухой и теплый. Внутренние отделаны вагонкой и исполнены из дерева, что позволяет менять его планировку. Первый этаж дома состоит из 2 комнат и холла, в котором находится печь типа буржуйка, единственное отопление дома. В Доме есть микро кухня и . Импровизированная парилка(баня). Второй этаж также является жилым. На мой взгляд необходимо переделать лестницу. Также обращаю внимание на то, что необходимо перекрыть крышу. Осмотр и покупка. Осмотр возможет по предварительной договоренности, т.к. не всегда есть возможность приехать из Москвы в короткие сроки. Единственным собственником является мой отец. Договор и прочие документы будет подписывать он лично без всяких доверенностей и прочих схем. Продажа осуществляется через нотариуса (так быстрее и удобнее). Право собственности на дом у отца возникло в 2012 году на основании решения суда по делу об оспаривании наследства. При необходимости судебный акт будет продемонстрирован, равно как и выписка ЕГРН. Услуги помогаторов Просьба риелторов, агентства недвижимости и прочих помощников не беспокоить.