Новорязанское ш., 82 км от МКАД
Старово д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 62 м², участок 15 сот., дерево, 1947 год.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 1,99 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 51/100 · уверенность 56 %
Земля ≈37 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 552 тыс. → дом ≈1,05 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 50 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,84 млн / целевая ≈3,45 млн / пессимист. ≈3,07 млн → от пессимистичной прибыль ≈570 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 23 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Ильинский Погост ≈3,7 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3557
Рейтинг 51/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 78 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 46 % | 19.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 793 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 552 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 048 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 903 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Старово д. | 20 сот. | 600 000 | 30 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Старово д. | 18 сот. | 400 000 | 22 222 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Старово д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старово д. | 15 сот. | 1 050 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сенькино д. | 23 сот. | 745 000 | 32 391 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сенькино д. | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Круглово д. | 30 сот. | 2 200 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Круглово д. | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Пичурино д. | 19 сот. | 1 050 000 | 55 263 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Пичурино д. | 23,1 сот. | 2 100 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 669 / 60 000 / 100 000 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 838 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 646 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 454 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 070 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 570 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Давыдовская д. да: «санузел» + «отделкой» | 60,4 м² | 14 сот. | 3 000 000 | 49 669 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Барановское с. да: «душевой кабиной» + «ремонт» | 65 м² | 16 сот. | 3 900 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Силино д. да: «ванная» + «ремонт» | 60 м² | 15 сот. | 6 000 000 | 100 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 1 990 000 | история площадки |
| 05.12.2025 | 1 790 000 (−200 000) | история площадки |
| 13.01.2026 | 1 770 000 (−20 000) | история площадки |
| 02.02.2026 | 1 500 000 (−270 000) | история площадки |
| 04.02.2026 | 2 300 000 (+800 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 1 900 000 (−400 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 1 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем полностью жилой дом в Подмосковье, 15 км от города Куровское, 10 км от города Егорьевск, 3 км от Ильинского Погоста где есть вся инфраструктура: школа, д/сад, различные магазины, отделение почты, МФЦ и ж/д станция, всего 70 км от МКАД. Дом из рубленного бревна с пристроенной верандой стоит на проверенным временем, кирпичном фундаменте. Просторный участок общей площадью 15 соток, ровный, сухой, со всех сторон обнесен качественным забором из проф-листа на участке присутствуют плодово-ягодные насаждения, баня которая ждет своих новых гостей, колодец с питьевой водой. У дома надежная крыша, которая была перекрыта в 2010 году, в жилых комнатах и на кухне установлены пластиковые стеклопакеты. Общая площадь дома 62 м2, 6 м2 кухня, 16+18 м2 жилые комнаты. В доме разведено паровое отопление от твердотопливного котла с возможностью дублирования от электрического котла, зимой точно будет тепло. Деревню окружают красивые леса и водоемы, в лесах много ягод и грибов, а в водоемах много рыбы. Один взрослый собственник, в собственности по договору купли-продажи от 2016 года. Юридически свободен, без залогов и обременений, свободная продажа.