Новорязанское ш., 54 км от МКАД
Кузяево д., Раменский гор. округ
Дом 40 м², участок 10 сот., дерево, 2025 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 08.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 66 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 735 тыс. → дом ≈2,77 млн ₽, 69 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,98 млн / целевая ≈2,68 млн / пессимист. ≈2,38 млн → от пессимистичной прибыль −1,19 млн ₽, маржа −50 %, ROI −33 %.
Коммуникации: скважина; септик.
До ст. Кузяево ≈1,1 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3555
Рейтинг 24/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 486 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 735 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 765 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 69 125 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Кузяево д. | 8,7 сот. | 1 100 000 | 126 437 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Кузяево д. | 11,3 сот. | 1 130 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Кузяево д. | 13,1 сот. | 900 000 | 68 702 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Кузяево д. | 9 сот. | 500 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Кузяево д. | 29,4 сот. | 2 818 208 | 95 857 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Кузяево д. | 22 сот. | 1 200 000 | 54 545 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузяево д. | 7,4 сот. | 650 000 | 87 838 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузяево д. | 13 сот. | 2 800 000 | 215 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузяевского фарфорового завода пос. | 15 сот. | 10 000 000 | 666 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кузяевского фарфорового завода пос. | 5 сот. | 1 700 000 | 340 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 158 / 74 088 / 110 833 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 978 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 829 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 680 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 382 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 193 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Кузяево д. | 40,2 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 87 065 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Одуванчик НП | 38 м² | 9,8 сот. | 1 450 000 | 38 158 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Шевлягино КП | 40,2 м² | 7,3 сот. | 1 700 000 | 42 289 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Сувенир СНТ | 40 м² | 7,8 сот. | 2 400 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Жирово д. | 36 м² | 6,7 сот. | 2 200 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Бахтеево Парк КП | 43 м² | 7,3 сот. | 4 500 000 | 104 651 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Хуторок СНТ | 42,1 м² | 6,6 сот. | 3 960 000 | 94 062 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Березки СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Садовод МГУ СНТ | 36 м² | 8 сот. | 3 990 000 | 110 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Рябинка-3 дп | 46 м² | 15 сот. | 4 700 000 | 102 174 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уникальное предложение!!! Пpoдается одноэтажный жилой дом для круглогодичного проживания с пропиской в деревне Кузяево. Дом из бруса, утепленный. B дoме 2 кoмнaты, куxня, совмещённый caнузeл. Кoммуникации: скважина, септик. Рядом пocелoк cо всей необxодимoй инфpаcтpуктурой (шкoлa, детcкий садик, магазины-сетевики и т.п.). Транспортная инфраструктура: 2 ж/д станции Кузяево и Игнатьево. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования: для дачного строительства с правом возведения жилого дома с правом регистрации и проживания в нем. 1 взрослый собственник, документы готовы к сделке. Реальному покупателю торг.