Новорязанское ш., 31 км от МКАД · земля с домом
Кратово дп, Раменский гор. округ
Дом 164 м², участок 3,8 сот.
Дом по описанию: «по ул.Б.Московская 21"а" и 1/6 долю (27,4 кв.м.) в жилом Доме общей площадью 164 кв.м.»
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 10.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 7 раз).
Рейтинг 30/100 · уверенность 43 %
Земля рядом ≈545 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: приличные 3 в 10 км, 45 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 109 тыс.
Ремонт ≈3,28 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «долю участка») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: уровень дома, материал, тип дома; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Кратово ≈0,4 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3554
Рейтинг 30/100 · уверенность 43 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 22.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 545 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Кратово дп | 7,5 сот. | 3 950 000 | 526 667 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Кратово дп | 10 сот. | 9 500 000 | 950 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Кратово дп | 25 сот. | 12 000 000 | 480 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Кратово дп | 24 сот. | 27 600 000 | 1 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кратово дп | 11 сот. | 7 800 000 | 709 091 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кратово дп | 25 сот. | 15 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кратово дп | 19,1 сот. | 22 000 000 | 1 151 832 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кратово дп | 12,5 сот. | 10 800 000 | 864 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кратово дп | 10,3 сот. | 4 500 000 | 436 893 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кратово дп | 4,5 сот. | 5 500 000 | 1 222 222 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 164 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 981 / 108 824 / 125 000 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «долю участка») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: уровень дома, материал, тип дома; оценка грубая |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «долю участка») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Поднятая целина СНТ да: «санузел» + «отделкой» | 160 м² | 4 сот. | 7 197 000 | 44 981 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Кулаково д. да: «душевая» + «теплый пол» | 170 м² | 4 сот. | 18 500 000 | 108 824 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Удельная дп да: «санузлы» + «ламинат» | 160 м² | 4 сот. | 20 000 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.05.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Я, Частный риэлтор. Предлагаю к продаже по эксклюзивному Договору с собственником долю участка земли (375 кв.м.). Общая площадь участка = 750 кв.м (7,5 соток) по отдельному Кадастровому номеру под ИЖС (Индивидуальное Жилищное Строительство ) в пос. Кратово, Раменского р-она, Московской обл. по ул.Б.Московская 21"а" и 1/6 долю (27,4 кв.м.) в жилом Доме общей площадью 164 кв.м. по тому же Адресу. Общая Цена 2.600.000 руб. Торг. Участок обнесен высоким забором. Проведено межевание и выделен свой кадастровый номер на общую площадь. Тихий район ,находится в лесном массиве, с вековыми соснами. Расстояние от МКАД - 24 км. Круглогодичный подъезд по асфальтовой и гравийной дорогам. Электричка из Москвы с Казанского вокзала до пл. "Кратово" 50 мин. в пути. 10 мин. Пешком до Дома. Поселок Кратово, ныне известное стародачное место, задумывался когда-то как город-сад, идеальный для жизни. В Кратово, как и в других стародачных местах Подмосковья, селилась творческая интеллигенция, видные деятели и руководители СССР. ВСЯ необходимая для жизни инфраструктура расположена в шаговой доступности (до 1 км.) от Дома и Участка. В Доме возможна постоянная Регистрация (Прописка) в Московской области. Прямая, свободная продажа по ДКП полной стоимости. 1 взр. Собственник. Документы к сделке готовы. Звоните, пишите потенциальные покупатели и коллеги риэлторы. Для тех, кто ЭТО не понимает...Я НЕ БЕРУ комиссию с Покупателя. Мою комиссию оплачивает Продавец.