Новорязанское ш., 72 км от МКАД
Нерское СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 89 м², участок 6,1 сот., щитовой.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 12.05.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 55 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 733 тыс. → дом ≈2,47 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 21 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,68 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,91 млн / целевая ≈2,62 млн / пессимист. ≈2,33 млн → от пессимистичной прибыль −2,07 млн ₽, маржа −89 %, ROI −47 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); отопление — есть; в описании: печь.
До ст. Конобеево ≈3,2 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3552
Рейтинг 19/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 185 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 120 178 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 733 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 467 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 719 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Гольянов Посад СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гольянов Посад СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Виноградово СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Русское Поле СНТ | 6,1 сот. | 750 000 | 122 951 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Щельпино д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ашитково с. | 13 сот. | 2 400 000 | 184 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Расловлево д. | 15 сот. | 2 150 000 | 143 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Расловлево д. | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Расловлево д. | 7,5 сот. | 1 400 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ашитково с. | 6,7 сот. | 799 000 | 119 254 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 89 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 110 / 38 272 / 90 078 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 908 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 763 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 617 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 326 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 074 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −89 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Пионер СНТ | 71,6 м² | 6,1 сот. | 1 511 500 | 21 110 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Старая д. | 72,9 м² | 6 сот. | 2 790 000 | 38 272 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Воскресенские луга-1 дп | 76,6 м² | 7,7 сот. | 6 900 000 | 90 078 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.05.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Дача - по документам "Жилое строение". Дом 2х-этажный, каркасно-щитовой, отделан финским сайдингом, общая площадь 66 кв.м. без утепления (не для круглогодичного проживания) На первом этаже - веранда, прихожая, жилая комната 18.3 м., каминная 16.3 м. с Печью-Камином Мета-Бел Ангара АОТ-9,0. На втором этаже - спальня 8.6 м. и холл 8.6. Био-туалет на улице. На участке также отдельные строения - летняя кухня 16.2 м. с душевой 7.3 м. и беседка. Кухня оборудованна новой кухонной мебелью, установлена новая сантехника, душевая кабина , электронасос и бойлер. Вложений не требует. Участок , площадью 6.05 соток ухожен, на участке плодовые деревья, кустарники. На территории СНТ собственный пруд с оборудованным пляжем и детской площадкой. Рядом рыбная ловля, грибы. 10 минут езды от ЖД станции Виноградово, возле которой много торговых точек: Магнит, Дикси, Чижик, Раменские деликатесы, питомник растений, много частных магазинов. Есть доставка в СНТ. По субботам работает выездная лавка с фермерской молочной продукцией. Также у соседей можно приобретать домашние куриные яйца. От СНТ до ст. Виноградово ходить автобус до платформы и обратно. До автобуса 15 м.п. спокойным шагом.