Новорязанское ш., 53 км от МКАД
Хуторок СНТ, Раменский гор. округ
Дом 65 м², участок 6,5 сот., дерево, 2000 год.
Цена 1,75 млн ₽; цена не менялась с 19.06.2026.
Рейтинг 62/100 · уверенность 66 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 563 тыс. → дом ≈1,19 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 41 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,62 млн / целевая ≈4,16 млн / пессимист. ≈3,7 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,01 млн ₽, маржа 27 %, ROI 38 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. Кузяево ≈3 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3541
Рейтинг 62/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 75 % | 32.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 640 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 563 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 187 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 262 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Васильки ДНП | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ясная Поляна ДНП | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ясная Поляна ДНП | 11,6 сот. | 1 100 000 | 94 828 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хуторок СНТ | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Васильки ДНП | 6,6 сот. | 850 000 | 128 788 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Васильки ДНП | 11 сот. | 900 000 | 81 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Васильки ДНП | 9,3 сот. | 800 000 | 86 022 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ясная Поляна ДНП | 6,2 сот. | 1 000 000 | 161 290 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Васильки ДНП | 11,3 сот. | 1 000 000 | 88 496 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Хуторок СНТ | 6,4 сот. | 750 000 | 117 187 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 970 / 69 945 / 116 500 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 625 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 394 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 162 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 700 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 012 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Гжель ТСН да: «санузел» + «заезжай и живи» | 68 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 61 765 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Виола СНТ да: «ванные» + «ремонтом» | 70 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 61 429 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Антоновка-1 КП да: «санузел» + «отделку» | 64 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 78 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Гжельские Дворики ДНТ да: «санузел» + «теплый пол» | 65 м² | 7 сот. | 5 900 000 | 90 769 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Шевлягино КП да: «санузел» + «заезжай и живи» | 59,8 м² | 7 сот. | 2 450 000 | 40 970 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Усадьба Глебово КП да: «ванная» + «тёплый пол» | 60 м² | 6,5 сот. | 6 990 000 | 116 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.06.2026 | 1 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный дом с продуманной планировкой и ухоженным участком всё для комфортного отдыха. Дом: 1 этаж: кухня и три комнаты 2 этаж: спальная комната Просторно для всей семьи и гостей Вода: Свой колодец вода заведена на кухню Также есть центральный водопровод (два источника удобно) Участок: Огорожен забором из профлиста Ухоженный, есть беседка для отдыха Транспорт: Регулярно ходят автобусы до Выхино Удобно добираться из Москвы Отличное место для спокойного дачного отдыха! Звоните, отвечу на все вопросы и покажу! Код пользователя: 40994 Номер в базе: 13168737