Новорязанское ш., 95 км от МКАД
Мякинино д., Ступино гор. округ
Дом 42,6 м², участок 8 сот., кирпич, 1955 год.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 24.10.2025.
Рейтинг 16/100 · уверенность 59 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 316 тыс. → дом ≈1,78 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 21 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈752 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,44 млн / целевая ≈2,19 млн / пессимист. ≈1,95 млн → от пессимистичной прибыль −586 тыс. ₽, маржа −30 %, ROI −23 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); отопление — печь.
До ст. Мякинино ≈0,8 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3539
Рейтинг 16/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 165 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 489 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 316 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 784 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 878 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мякинино д. | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мякинино д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мякинино д. | 11 сот. | 500 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мякинино д. | 15,8 сот. | 500 000 | 31 646 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мякинино д. | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Коледино д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Коледино д. | 10 сот. | 590 000 | 59 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Орехово д. | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Орехово д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ивантеево д. | 12,2 сот. | 600 000 | 49 180 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 752 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 833 / 61 111 / 114 286 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 439 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 317 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 195 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 951 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -586 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.1 км | Северка-2 сад. уч. | 42 м² | 8 сот. | 4 800 000 | 114 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Богдановка д. | 36 м² | 4 сот. | 2 200 000 | 61 111 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Голочелово с. | 36 м² | 6 сот. | 750 000 | 20 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.10.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 23.03.2026 | 2 100 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем однокомнатную квартиру в сельской местности , земли населенных пунктов для ведения личного-подсобного хозяйства, в 6-ти квартирном жилом кирпичном доме. 100 км от Москвы . Для Постоянного места жительства, с постоянной пропиской. 8 соток земли. Туалет на улице. Водоснабжение колонка общая, 2 минуты от дома. Железнодорожная станция Мякинино в 10 минутах ходьбы . Подъезд на машине присутствует.