Егорьевское ш., 35 км от МКАД
Ясная Поляна СНТ, Раменский гор. округ
Дом 54 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 07.11.2025.
Рейтинг 85/100 · уверенность 59 %
Земля ≈162 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 970 тыс. → дом ≈1,03 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 46 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 101 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,44 млн / целевая ≈4,89 млн / пессимист. ≈4,35 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,77 млн ₽, маржа 41 %, ROI 69 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — нет; в описании: баня, газ.
До ст. пл. 52 км ≈0,7 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3538
Рейтинг 85/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 17 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 161 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 970 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 029 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 074 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Юбилейный СНТ | 10,6 сот. | 3 850 000 | 363 208 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ветеран-1 СНТ | 8 сот. | 4 400 000 | 550 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Донино д. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дары Природы СНТ | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Донино д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Обухово д. | 7 сот. | 699 000 | 99 857 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Обухово д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дары Природы СНТ | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Аллюр СНТ | 7 сот. | 1 995 000 | 285 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Обухово д. | 6,2 сот. | 619 000 | 99 839 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 800 / 101 182 / 130 000 |
| цена объекта | 1 999 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 699 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 439 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 167 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 895 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 351 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 771 001 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 69 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Захарово с. да: «с/у» + «отделка» | 50 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Усадьба Глебово КП да: «ванная» + «ремонт» | 56,9 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 108 963 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Трошково Светлое КП да: «ванные» + «под ключ» | 50 м² | 6 сот. | 4 670 000 | 93 400 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Алешинские Сады СНТ да: «душевая» + «мебелирован» | 50 м² | 6 сот. | 2 290 000 | 45 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2025 | 2 200 000 | история площадки |
| 18.03.2026 | 2 400 000 (+200 000) | история площадки |
| 03.04.2026 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 1 999 999 (−300 001) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 999 999 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 114330796 Доверяя нам вы гарантированно получаете только реальные объекты! Редкое предложение на рынке недвижимости! Внимание! Продается жилой дом площадью 54,6 м2 с возможностью прописки, расположенный на участке 6 соток в СНТ "Ясная поляна". Описание объекта: Дом двухэтажный, требует ремонта. Свет подключен. Вода центральная, от СНТ. Участок ровный, правильной формы, полностью огорожен. На участке есть баня! Преимущества: Расположение всего в 35 км от МКАД. Близость к ЦКАД до станции "52 км" всего 5 км. СНТ газифицировано. Находится в экологически чистом районе среди лесного массива. Территория охраняемая. В СНТ есть магазин с продуктами питания. Это отличная возможность приобрести уютный дом недалеко от города в живописном и экологически чистом месте. Звоните прямо сейчас для получения дополнительной информации и организации просмотра!