Новорязанское ш., 87 км от МКАД
Перхурово СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 11/100 · уверенность 52 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 615 тыс. → дом ≈2,88 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 55 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,54 млн / целевая ≈3,18 млн / пессимист. ≈2,83 млн → от пессимистичной прибыль −1,34 млн ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шиферная ≈2,3 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3537
Рейтинг 11/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 438 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 615 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 885 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 083 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Перхурово СНТ | 5 сот. | 550 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Перхурово д. | 14 сот. | 5 000 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Перхурово д. | 15 сот. | 2 900 000 | 193 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 12 сот. | 1 199 000 | 99 917 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 6,6 сот. | 1 499 000 | 227 121 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 12 сот. | 2 920 000 | 243 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 13,2 сот. | 2 999 999 | 227 273 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Вострянское д. | 21 сот. | 1 600 000 | 76 190 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 15 сот. | 1 199 000 | 79 933 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 11,6 сот. | 3 000 000 | 258 621 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 833 / 55 385 / 64 322 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 537 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 360 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 183 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 830 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 345 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | да: «санузел» + «ремонтом» | 58,3 м² | 5,7 сот. | 3 750 000 | 64 322 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнышко ТСН да: «санузел» + «заходи и живи» | 60 м² | 6 сот. | 3 290 000 | 54 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Агат СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 65 м² | 6,1 сот. | 3 600 000 | 55 385 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом для круглогодичного проживания ! В доме 2 комнаты , кухня -гостиная ,санузел . Свет заведен в дом ! Участок ровный ! В снт хороший подъезд , забор -сетка рабица