Новорязанское ш., 62 км от МКАД
Асташково д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 32,2 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 48/100 · уверенность 60 %
Земля ≈117 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,75 млн → дом ≈49 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 53 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈444 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,08 млн / целевая ≈2,77 млн / пессимист. ≈2,46 млн → от пессимистичной прибыль ≈488 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Смолево ≈6 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3534
Рейтинг 48/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 49 % | 24.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 11.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.9 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 116 728 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 751 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 49 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 522 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Асташково д. | 36 сот. | 7 000 000 | 194 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Асташково д. | 17 сот. | 2 100 000 | 123 529 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Асташково д. | 9 сот. | 1 400 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Асташково д. | 6 сот. | 658 900 | 109 817 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Асташково д. | 7,8 сот. | 1 100 000 | 141 026 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Асташково д. | 15 сот. | 2 350 000 | 156 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Асташково д. | 6,4 сот. | 732 550 | 114 461 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Асташково д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Молоково д. | 15 сот. | 1 230 000 | 82 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Асташково д. | 17,4 сот. | 2 150 000 | 123 563 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 444 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 333 / 82 786 / 113 793 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 078 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 924 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 770 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 462 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 488 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Лопаково д. | 35 м² | 15 сот. | 2 900 000 | 82 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Им. Цюрупы пгт | 30 м² | 15 сот. | 1 600 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Асташково д. | 40 м² | 12,5 сот. | 2 200 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Вертолет-2 СНТ | 30,9 м² | 13,8 сот. | 3 250 000 | 105 178 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Им. Цюрупы пгт | 29 м² | 16 сот. | 3 300 000 | 113 793 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Сирень СНТ | 33,5 м² | 18 сот. | 3 500 000 | 104 478 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Соболево д. | 40 м² | 15 сот. | 5 700 000 | 142 500 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Соболево д. | 40 м² | 15 сот. | 5 990 000 | 149 750 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Им. Цюрупы пгт | 25,8 м² | 10 сот. | 1 400 000 | 54 264 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Им. Цюрупы пгт | 40,5 м² | 8,3 сот. | 3 350 000 | 82 716 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом ПМЖ с хозяйственными постройками и земельный участок площадью 15 соток. Дом из бревна, обложен кирпичом. Жилая площадь 32,2 кВ. м. В доме есть печь. К дому пристроены гараж, сени, летнее помещение площадью 9 кВ. м. На участке баня из бруса 3*6 кВ. м., колодец. Один собственник, прописанных нет.