Новорязанское ш., 97 км от МКАД
Медик СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 42 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 23.11.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Земля ≈203 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,22 млн → дом ≈1,33 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 12 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,52 млн / целевая ≈2,27 млн / пессимист. ≈2,02 млн → от пессимистичной прибыль −892 тыс. ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — магистральный.
До ст. Егорьевск I ≈1,9 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3532
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 92 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 60 % | 3.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 203 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 219 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 331 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 690 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Юбилейный СНТ | 4,8 сот. | 600 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 8,2 сот. | 2 220 000 | 270 732 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Заболотье д. | 9 сот. | 3 100 000 | 344 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 13,3 сот. | 3 350 000 | 251 880 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 8 сот. | 2 150 000 | 268 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 905 / 55 952 / 155 556 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 519 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 393 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 267 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 015 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -892 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | 40,5 м² | 7 сот. | 6 300 000 | 155 556 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Росинка СНТ | 40 м² | 7 сот. | 1 500 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | 42 м² | 3 сот. | 2 200 000 | 52 381 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | 42 м² | 3 сот. | 2 500 000 | 59 524 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 40 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | Нарцисс СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 3 990 000 | 99 750 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Березка СТ | 40 м² | 7,6 сот. | 1 300 000 | 32 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 45 м² | 4 сот. | 3 700 000 | 82 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | Федуловская д. | 42 м² | 4,5 сот. | 500 000 | 11 905 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Селиваниха д. | 45 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 51 111 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.11.2025 | 2 800 000 | история площадки |
| 13.01.2026 | 2 650 000 (−150 000) | история площадки |
| 02.02.2026 | 2 550 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 550 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 110702981 Продам ухоженную дачу в черте города! 6 соток, утепленный 2-х этажный дом из бруса, газификация (СНТ) Продается ухоженная дача с развитой инфраструктурой, расположенная в черте города! Идеальный вариант для комфортного отдыха без долгих переездов. Участок (6 соток) Плодовый сад и ягодники:Уже посажены различные плодовые деревья и ягодные кустарники. Отличная инфраструктура:Большая капитальная беседка для отдыха, 2 теплицы для ранних урожаев, удобный хозблок для хранения инвентаря. Коммуникации:Летний водопровод. Ключевое преимущество: СНТ газифицировано!(Газ - магистральный). Дом (2 этажа, утеплен - готов к зиме!): 1 этаж:Уютная кухня и просторная комната (гостиная).Удобная лестница на второй этаж. 2 этаж:Светлая и просторная спальня. Дополнительные преимущества: Дружелюбные, спокойные соседи. Удобное расположение внутри городской черты - близко к дорогам, магазинам, транспорту, при этом сохраняется дачная атмосфера. Участок и дом содержатся в идеальном порядке. Для комфортного отдыха на выходных, садоводства. Один собственник. Документы готовы к продаже.