Новорязанское ш., 96 км от МКАД
Селиваниха д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 100 м², участок 15 сот., дерево.
Цена 3,25 млн ₽; цена не менялась с 03.04.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 893 тыс. → дом ≈2,36 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,62 млн / целевая ≈4,16 млн / пессимист. ≈3,69 млн → от пессимистичной прибыль −968 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −21 %.
Коммуникации: колодец; газ — по границе; отопление — печь.
До ст. Авсюнино ≈2,8 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3531
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 524 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 893 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 357 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 570 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Селиваниха д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Селиваниха д. | 21 сот. | 1 200 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Титовский-1 СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Селиваниха д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Авсюнино СНТ | 13 сот. | 500 000 | 38 462 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дорохово д. | 10 сот. | 1 499 999 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Авсюнино д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Понарино д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дорохово д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дорохово д. | 30 сот. | 5 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 989 / 41 372 / 109 726 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 618 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 387 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 156 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 694 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -968 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Титовский-1 СНТ | 87 м² | 10,4 сот. | 2 000 000 | 22 989 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Авсюнино пос. | 83,4 м² | 12 сот. | 7 100 000 | 85 132 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Авсюнино пос. | 80,2 м² | 19 сот. | 8 800 000 | 109 726 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Авсюнино пос. | 77,9 м² | 12 сот. | 3 200 000 | 41 078 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Аист СНТ | 128 м² | 16 сот. | 6 500 000 | 50 781 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Тереньково д. | 90 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 38 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Степановка д. | 120 м² | 18 сот. | 4 999 999 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Авсюнино пос. | 72 м² | 9 сот. | 2 550 000 | 35 417 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Смолево д. | 110 м² | 15 сот. | 9 000 000 | 81 818 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | 111,5 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 40 359 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.04.2026 | 3 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 100 кв .м в + терраса 18 кв .м д. Селиваниха, Орехово- Зуевский р-н и Участок 15 соток. - На участке плодовые кусты /деревья (яблоня, смородина, малина, крыжовник - Есть гараж на 2 машинных места - Газ по границе - Отопление печь (дрова есть) - Холодная вода колодец на 2 кольца В пешей доступности автобусная остановка До поселка Авсюнино где развита вся инфраструктура,пешком - 10 минут Рядом лес, чудесная природа и свежий воздух В деревне есть церковь Чистый и свежий воздух. Рядом лес, в который можно сходить за ягодами и грибами, до Ж/Д 3 км - ст. Авсюнино.