Егорьевское ш., 40 км от МКАД
Пласкинино д., Раменский гор. округ
Дом 76,5 м², участок 5,2 сот., кирпич.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 25.04.2025.
Рейтинг 51/100 · уверенность 58 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 5,2 сот. = 664 тыс. → дом ≈2,29 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 82 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈1,43 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6 млн / целевая ≈5,4 млн / пессимист. ≈4,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈864 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; свет — 10 кВ; в описании: газ.
До ст. Бронницы ≈6,5 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3526
Рейтинг 51/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 44 % | 18.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 71 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4 |
| участок | 5 | 11 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 696 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 664 000 ₽ (5,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 286 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 882 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Пласкинино д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пласкинино д. | 12,6 сот. | 2 100 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пласкинино д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пласкинино д. | 5,7 сот. | 1 100 000 | 192 982 | снят (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пласкинино д. | 6,8 сот. | 659 000 | 96 912 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пласкинино д. | 26,5 сот. | 4 700 000 | 177 358 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пласкинино д. | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дорка СНТ | 35 сот. | 1 000 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Звездочка СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Радужный дп | 17 сот. | 1 950 000 | 114 706 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 76,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 430 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 82 418 / 84 615 / 88 710 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 003 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 703 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 403 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 802 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 864 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.2 км | 76 м² | 6,5 сот. | 13 900 000 | 182 895 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.2 км | 65 м² | 3 сот. | 5 500 000 | 84 615 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.2 км | Движенец СНТ | 63,7 м² | 6,1 сот. | 5 250 000 | 82 418 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | 62 м² | 3 сот. | 5 500 000 | 88 710 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.04.2025 | 3 300 000 | история площадки |
| 17.05.2026 | 2 950 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 65412170 Агентство недвижимости "ДОМУС" предлагает приобрести уютную двухэтажную дачу площадью 76,5 кв.м. на участке 5,2 сотки в СНТ "Юбилейное", Раменский район, Московская область. Особенности дачи: Дом: Кирпичный, с брусовой пристройкой для кухни, утепленный, подходит для круглогодичного проживания. Внутри обшит вагонкой, оборудован голландской печью, ПВХ-окнами. На первом этаже: кухня (с заведенной водой и бойлером), большая комната, коридор; на втором этаже: большая комната. Состояние "Заезжай и живи!". Участок: 5,2 сотки, огорожен, имеются плодоносящие деревья и кустарники (яблони, сливы, смородина, малина, калина, жимолость). Предусмотрен навес для автомобиля и второй выезд на дорогу за СНТ. Дополнительные постройки: Отдельно стоящий летний домик с террасой (оборудован под санузел, душевую и постирочную) и домик для инвентаря. Коммуникации: Колодец, центральный водопровод (с апреля по октябрь), резервные бочки для воды, электричество 10 кВт (прямой договор), баллонный газ (подключение центрального газа к СНТ планируется в следующем году), проводной интернет (Авиэл оптоволокно), ТВ. Установлены умные розетки с управлением через телефон. Местоположение: Экологически чистый район в окружении соснового леса. Многие соседи проживают круглогодично, хороший подъезд в любое время года, дороги зимой чистятся. СНТ охраняется. Удобная транспортная доступность к Новорязанскому и Егорьевскому шоссе. В 5 минутах ходьбы автобусная остановка (до станции Бронницы и города Раменское несколько рейсов в день, время в пути 10 минут). Продуктовый магазин есть в деревне Пласкинино. Окружение: Красивое и живописное место, в 5 минутах пешком карьер с местами для отдыха и купания.