Новорязанское ш., 64 км от МКАД
Победа СНТ, Раменский гор. округ
Дом 100,7 м², участок 7,9 сот., 2018 год.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 10.06.2026.
Рейтинг 60/100 · уверенность 65 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 7,9 сот. = 553 тыс. → дом ≈2,15 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 55 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈2,01 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,95 млн / целевая ≈7,15 млн / пессимист. ≈6,36 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,05 млн ₽, маржа 32 %, ROI 47 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Белоозёрская ≈16,7 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3525
Рейтинг 60/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 95 % | 40.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 35 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 553 000 ₽ (7,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 147 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 321 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Победа СНТ | 7,3 сот. | 650 000 | 89 041 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рассвет-Натальино СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Амирово СНТ | 16 сот. | 2 500 000 | 156 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Амирово СНТ | 8 сот. | 590 000 | 73 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рассвет-Натальино СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Татаринцево с. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ветерок СНТ | 7,9 сот. | 500 000 | 63 291 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Солнечное СНТ | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Солнечное СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Натальино д. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 014 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 77 044 / 115 413 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 946 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 549 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 151 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 357 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 048 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 47 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Натальино д. да: «ванной» + «тепление пол» | 100 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 55 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Старниково СНТ да: «ванные» + «ремонт» | 100,5 м² | 7,5 сот. | 11 599 000 | 115 413 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Старниково ДНТ да: «ванные» + «отделки» | 102 м² | 7,5 сот. | 8 500 000 | 83 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Квартал 42 дп да: «санузел» + «под ключ» | 106 м² | 8,5 сот. | 7 500 000 | 70 755 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Старниково СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 98 м² | 7,5 сот. | 5 600 000 | 57 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Заворово с. да: «санузлах» + «тёплый пол» | 105 м² | 7,9 сот. | 10 000 000 | 95 238 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Комбината стройматериалов-2 пос. да: «ванной» + «ремонт» | 98 м² | 7,5 сот. | 5 600 000 | 57 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Лесной-Прибрежный дп да: «ванная» + «мебелью» | 105,5 м² | 8 сот. | 10 000 000 | 94 787 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Акварель КП да: «санузел» + «ремонтом» | 103,8 м² | 8,4 сот. | 6 200 000 | 59 730 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Першино д. да: «санузел» + «мебель» | 105,5 м² | 8 сот. | 10 000 000 | 94 787 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.06.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Шикарная дача в отличной локации! Мечтаете о загородном уюте и комфорте? Тогда эта уникальная возможность именно для вас! Свежий дом 100,7 м2, 2 этажа с просторной гостиной и удобной планировкой всё для комфортного отдыха и проживания. Рядом пруд рыбалка и отдых на природе в шаговой доступности! Большой ухоженный участок площадью 7,93 соток место для ваших мечтаний: посадки, зона отдыха и развлечений. Развитая инфраструктура: магазины в нескольких минутах, зимой дороги чистят всегда удобно и безопасно. Территория охраняется наслаждайтесь тишиной и безопасностью. Много комнат, просторная гостиная идеально для семейных вечеров и дружеских встреч! Документы готовы к сделке никаких хлопот! Не упустите шанс стать владельцем этого великолепного уголка природы! Звоните прямо сейчас и уточняйте детали!!! Код пользователя: 205451 Номер в базе: 12976306