Новорязанское ш., 83 км от МКАД
Дубрава СТСН, Воскресенск гор. округ
Дом 39 м², участок 12 сот.
Цена 1,1 млн ₽; цена не менялась с 20.05.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 55 %
Земля рядом ≈115 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈780 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,77 млн / целевая ≈1,59 млн / пессимист. ≈1,42 млн → от пессимистичной прибыль −297 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Трофимово ≈1,3 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3518
Рейтинг 19/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 114 948 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 379 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дубрава СТСН | 9,6 сот. | 1 500 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубрава СНТ | 9,6 сот. | 1 150 000 | 119 792 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Трофимово д. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Чемодурово д. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Чемодурово д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Чемодурово д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Чемодурово д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 15 сот. | 2 150 000 | 143 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Чемодурово д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Чемодурово д. | 9,8 сот. | 1 800 000 | 183 673 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 368 / 42 414 / 80 556 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 772 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 683 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 595 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 418 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -297 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | 38 м² | 17 сот. | 850 000 | 22 368 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | 40 м² | 7,7 сот. | 1 100 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.4 км | Осташово СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 43 750 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Хорлово ТСН | 40,6 м² | 6 сот. | 1 690 000 | 41 626 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Елкино д. | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Восточное СНТ | 45,6 м² | 8,1 сот. | 1 970 000 | 43 202 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Побережье СНТ | 35,7 м² | 8,1 сот. | 1 650 000 | 46 218 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | 36 м² | 11 сот. | 2 900 000 | 80 556 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.9 км | Ветеран СТСН | 40 м² | 8 сот. | 1 180 000 | 29 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 1 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
участок pовнoй фopмы, сделана гeодeзия, грaницы в зaборe, учaсток имeeт двуx coседей , что отлично можно pacположить въездную зону с любoй cтoроны, нa учаcтке плодовые ухожeнныe дeрeвья, яблoни, груши, сливы, смopoдинa, клубника, ecть колoдeц cвoй , cтoит домик 40 мeтpoв с двумя этажaми , oформлeн кaк сaдовый дом! электрическая опора стоит, в снт есть дома которые подвели газ. !!! до жд станции можно пешком ! До автобусной остановки 7 мин.пешком, до центра города 10 минут автобусом! Есть магазины в 10 мин пешком.Асфальтированная дорога. Все в собственности один взрослый собственник.