Новорязанское ш., 73 км от МКАД
Расловлево д., Воскресенск гор. округ
Дом 51,7 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 03.06.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 59 %
Земля ≈151 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 905 тыс. → дом ≈645 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 11 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈934 тыс., покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,56 млн / целевая ≈1,4 млн / пессимист. ≈1,25 млн → от пессимистичной прибыль −1 млн ₽, маржа −80 %, ROI −45 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Конобеево ≈2,2 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3511
Рейтинг 35/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 146 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 79 % | 11.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 905 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 645 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 476 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Расловлево д. | 17 сот. | 1 500 000 | 88 235 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никольское д. | 20 сот. | 7 500 000 | 375 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никольское д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Конобеево с. | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Конобеево с. | 5 сот. | 1 100 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Конобеево с. | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Конобеево с. | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Конобеево с. | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Конобеево с. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Никольское д. | 15 сот. | 4 700 000 | 313 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 934 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 833 / 31 000 / 83 832 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 560 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 482 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 404 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 248 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 003 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −80 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.9 км | Малинки-2 ДТСН | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Химик-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 800 000 | 16 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Рассвет СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Вымпел-2 СНТ | 50,1 м² | 6,2 сот. | 4 200 000 | 83 832 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Матросовец СНТ | 60 м² | 6 сот. | 650 000 | 10 833 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Рассвет СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Малахит СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 32 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Усадьба в лесу КП | 55 м² | 6 сот. | 4 499 900 | 81 816 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Алмаз-1 СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 23 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Лужок СНТ | 60 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.06.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 12.06.2026 | 1 550 000 (−550 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу 6 соток, летний домик, кухня, гараж. Отличная транспортная доступность, 1 час от Москвы на электричке, 2 остановки на автобусе или пешком. Асфальт до СНТ. Коммуникации: электричество, централизованный летний водопровод. На участке растут плодовые деревья и ягодные кусты. Участок огорожен со всех сторон, есть ворота и место для парковки машины. В шаговой доступности сетевые магазины, аптеки, строительные магазины. Лес граничит с СНТ. Отличное место для отдыха.