Объект №3500 · дом · снято

Новорязанское ш., 83 км от МКАД
Матросовец СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., 1985 год.
Цена 400 тыс. ₽; цена не менялась с 20.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 18 раз).
Рейтинг 64/100 · уверенность 58 %
Земля рядом ≈114 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: приличные 7 в 10 км, 78 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈340 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,17 млн / целевая ≈6,46 млн / пессимист. ≈5,74 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,9 млн ₽, маржа 68 %, ROI 212 %.
⚠ ROI 212 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Лопатино ≈2,2 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3500

Рейтинг 64/100 · уверенность 58 %

Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 6 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.

Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.

Оценки по фото и описанию (1-10)

оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном

Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.

Земля и цена дома

Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:

Экономика

Аналоги

приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:

История цены

Объявления (площадки)

События

Описание

Продается участок 6 соток с летним домиком, колодцем и хоз.блоком. На участок заведена вода от водонапорной башни. Туалет организован на улице (выгребная яма). На участке есть плодово-ягодные деревья и кустарники. Дом находится в самом начале СНТ, в близком соседстве проживает сторож. Участок расположен в СНТ на большом московском кольце, рядом с автобусной остановкой. До электрички (станция 88 км) 30 мин. Вокруг леса с ягодами и грибами, в 20 мин ходьбы озеро, по территории СНТ протекает небольшая речка. Магазина на территории СНТ нет, но в доступности п. Лопатино с развитой инфраструктурой. На даче много лет никто не отдыхает, часть объектов требует модернизации/ замены. Участок поддерживается в приличном состоянии: покос, уборка и пр.