Новорязанское ш., 57 км от МКАД
Лесная Поляна-2 КП, Раменский гор. округ
Дом 137 м², участок 10 сот., дерево.
Цена 2,25 млн ₽; цена не менялась с 21.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 71/100 · уверенность 61 %
Земля ≈95 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 950 тыс. → дом ≈1,3 млн ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 68 тыс.–145 тыс. ₽/м², медиана 103 тыс.
Ремонт ≈2,74 млн, покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈14,01 млн / целевая ≈12,61 млн / пессимист. ≈11,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈6,55 млн ₽, маржа 58 %, ROI 141 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Белоозёрская ≈13 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3498
Рейтинг 71/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 15 % | 0.9 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 87 % | 12.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 033 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 950 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 300 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 489 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Татаринцево с. | 5,9 сот. | 560 500 | 95 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лазурный ДНТ | 6,5 сот. | 2 000 000 | 307 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лазурный ДНТ | 25 сот. | 1 900 000 | 76 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Татаринцево с. | 6,8 сот. | 646 900 | 95 132 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лазурный ДНТ | 12,5 сот. | 1 600 000 | 128 000 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Татаринцево с. | 8,7 сот. | 831 000 | 95 517 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лазурный Берег ДНТ | 17,4 сот. | 2 616 000 | 150 345 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Татаринцево с. | 11 сот. | 2 300 000 | 209 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лазурный ДНТ | 9,4 сот. | 891 100 | 94 798 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Татаринцево с. | 13 сот. | 3 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 137 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 667 / 103 187 / 145 044 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 14 009 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 13 309 000 ₽ |
| продажа: целевая | 12 608 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 11 207 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 6 554 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 141 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.6 км | Москворечье дп да: «ванной» + «мебелью» | 140 м² | 10 сот. | 15 000 000 | 107 143 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | да: «ванной» + «отделкой» | 130 м² | 9,7 сот. | 12 900 000 | 99 231 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лесная Поляна-2 КП да: «санузел» + «тёплые полы» | 130 м² | 10 сот. | 9 300 000 | 71 538 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Москворечье дп да: «ванной» + «мебелью» | 139,9 м² | 9 сот. | 13 000 000 | 92 924 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Татаринцево с. да: «ванные» + «теплый пол» | 150 м² | 9 сот. | 10 150 000 | 67 667 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Мечта ДНП да: «санузел» + «отделке» | 140 м² | 10 сот. | 18 950 000 | 135 357 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Зеленая Опушка-2 КП да: «санузел» + «мебель» | 145 м² | 10 сот. | 15 580 000 | 107 448 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Заворово с. да: «санузел» + «мебель» | 124,1 м² | 10 сот. | 18 000 000 | 145 044 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Панино д. да: «душевая» + «мебелью» | 127 м² | 10,3 сот. | 12 500 000 | 98 425 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | да: «санузла» + «под ключ» | 125 м² | 9 сот. | 15 000 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.11.2025 | 2 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Фундамент свайновинтовой. Дом каркасный 150мм для круглогодичного проживания,Первый этаж 95м2, второй этаж 42м2 , участок 9,99соток.Электричество счётчик день/ночь 25 кВт.Вода свой колодец. Дорога асфальт. Документы готовы к сделке один владелец.Спешите цена 1525000руб.