Новорязанское ш., 83 км от МКАД
Ивушка СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 60 м², участок 12 сот., дерево.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 26.05.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 496 тыс. → дом ≈2,45 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,54 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,03 млн → от пессимистичной прибыль −1,38 млн ₽, маржа −68 %, ROI −40 %.
Коммуникации: канализация — есть; газ — баллоны; отопление — печь; в описании: скважина.
До ст. Нерская ≈2,9 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3488
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 91 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 367 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 496 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 454 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Каштан СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Каштан СНТ | 24 сот. | 900 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Подмосковье СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заря СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Надежда-2 СНТ | 6,3 сот. | 440 000 | 69 841 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Надежда СНТ | 13,9 сот. | 650 000 | 46 763 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Импульс СНТ | 13,9 сот. | 550 000 | 39 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Надежда СНТ | 12,3 сот. | 1 200 000 | 97 561 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Салют СНТ | 6 сот. | 100 000 | 16 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Мечта СНТ | 6 сот. | 320 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 815 / 41 186 / 86 667 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 540 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 413 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 286 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 032 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 375 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −68 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Малахит СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 799 000 | 29 983 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Рассвет СНТ | 59 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 42 373 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Факел СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 30 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Приборостроитель СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малахит СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 340 000 | 24 364 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | 60 м² | 11 сот. | 5 200 000 | 86 667 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.7 км | Заволенье д. | 60 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Надежда-2 СНТ | 66,7 м² | 11,6 сот. | 3 000 000 | 44 978 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Салют СНТ | 54 м² | 6 сот. | 800 000 | 14 815 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Заволенье д. | 60 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию шикарная дача со всеми коммуникациями и возможностью круглогодичного пребывания! 12 соток земли на территории снт Ивушка Полностью ухоженная, облагороженная территория участка влюбит вас с первого взгляда! * Большое количество шикарных декоративных деревьев * Обогреваемые теплицы для будущего урожая * Плодовые кустарники и оформленные грядки для посадки * Клумбы с различными цветами * Просторная беседка среди пышных елей Ключевые моменты: * Скважина с питьевой водой * Вода заведена в дом и летний душ * Септик * Туалет в доме * Печное отопление разведено по трубам * Бойлеры для нагрева воды * Самоперерабатывающий септик - На 2 этаже установлен кондиционер - Газовый баллон для использования кухонной плиты В этом месте есть все условия для вашего отдыха без дополнительных вложений! Дополнительная информация и запись на просмотр по телефону