Новорязанское ш., 62 км от МКАД
Никоновское с., Раменский гор. округ
Дом 84,9 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,99 млн ₽; цена не менялась с 12.05.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 52 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 458 тыс. → дом ≈2,53 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 54 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,92 млн / целевая ≈4,43 млн / пессимист. ≈3,94 млн → от пессимистичной прибыль −304 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −7 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Барыбино ≈15,9 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3484
Рейтинг 16/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 10.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 458 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 532 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 823 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Никоновское с. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никоновское с. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никоновское с. | 14,9 сот. | 1 950 000 | 130 872 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никоновское с. | 5 сот. | 400 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никоновское с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никоновское СНТ | 8,5 сот. | 2 000 000 | 235 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никоновское СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никоновское СНТ | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никоновское с. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Никоновское с. | 23 сот. | 1 300 000 | 56 522 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 84,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 698 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 012 / 54 348 / 55 556 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 920 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 674 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 428 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 936 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -303 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.6 км | Заворовский Дачник СНТ да: «ванных» + «мебель» | 90 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Заворовский Дачник СНТ да: «ванные» + «заезжай и живи» | 92 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 54 348 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Рылеево пос. да: «санузел» + «отделка» | 86 м² | 6 сот. | 4 645 000 | 54 012 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.05.2026 | 2 990 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 990 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом под прописку на участке 6 соток в садовом товариществе "Солнечный рай". Участок квадратной формы, хороший подъезд, хорошие соседи