Новорязанское ш., 88 км от МКАД
Химик-2 СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 60 м², участок 6,6 сот., кирпич, 1975 год.
Цена 1,75 млн ₽; цена не менялась с 28.05.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 63 %
Земля ≈111 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 731 тыс. → дом ≈1,02 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 55 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,55 млн / целевая ≈3,19 млн / пессимист. ≈2,84 млн → от пессимистичной прибыль ≈352 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 14 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Шиферная ≈2,6 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3481
Рейтинг 34/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 4 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 28 % | 12.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 731 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 019 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 983 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Перхурово СНТ | 5 сот. | 550 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 12 сот. | 1 199 000 | 99 917 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Перхурово д. | 14 сот. | 5 000 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Перхурово д. | 15 сот. | 2 900 000 | 193 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 6,6 сот. | 1 499 000 | 227 121 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 12 сот. | 2 920 000 | 243 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 13,2 сот. | 2 999 999 | 227 273 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 15 сот. | 1 199 000 | 79 933 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 11,6 сот. | 3 000 000 | 258 621 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 833 / 58 386 / 64 433 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 550 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 372 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 195 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 840 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 352 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Химик-3А СТСН да: «санузел» + «мебель» | 58,2 м² | 6,6 сот. | 3 750 000 | 64 433 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Родничок СНТ да: «санузлом» + «ремонтом» | 57 м² | 6,7 сот. | 3 499 000 | 61 386 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солнышко ТСН да: «санузел» + «заходи и живи» | 60 м² | 6 сот. | 3 290 000 | 54 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Агат СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 65 м² | 6,1 сот. | 3 600 000 | 55 385 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 1 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается великолепная кирпичная дача в живописном и экологически чистом районе! Этот уютный уголок природы ждет своих новых владельцев. Земельный участок правильной формы, сухой и полностью огороженный, идеально подходит для комфортного проживания и отдыха. На территории растут разнообразные плодовые деревья и кустарники: яблони, груши, слива, черешня, малина, смородина, крыжовник, виноград наслаждайтесь свежими фруктами и ягодами прямо с собственного сада! На участке расположен просторный дом площадью 60 кв. м, в который входят две уютные комнаты, кухня и коридор. Также имеется кирпичная хозяйственная постройка с двумя отдельными помещениями для хранения инвентаря (можно переделать под парную) и летняя кухня. Летний душ и уличный туалет с керамическим унитазом и подведенной водой. Конструкция дома надежная: ленточный фундамент, кирпичные стены, деревянные перекрытия. Крыша покрыта шифером, что обеспечивает долговечность и защиту от погодных условий. Коммуникации: летний водопровод + собственная скважина (30м), электроснабжение на 7 кВт, что обеспечивает комфортное проживание. Отопление осуществляется с помощью кирпичной печки, создавая уютную атмосферу в холодное время года. Инфраструктура района: в шаговой доступности находится местный сезонный магазин, а всего в 900 метрах речка Молчанка с большой запрудой, где можно отдохнуть, искупаться, порыбачить и просто насладиться природой. Сосновый и смешанные леса в 900 метрах идеальное место для прогулок, сбора грибов и лесных ягод. Всего 10 минут на машине до города Воскресенск с развитой инфраструктурой: магазины, Код пользователя: 150626 Номер в базе: 12870358