Новорязанское ш., 52 км от МКАД
Долина Озер КП, Раменский гор. округ
Дом 72 м², участок 7 сот., 2015 год.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 23.05.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Земля ≈177 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,24 млн → дом ≈1,36 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 49 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,71 млн / целевая ≈4,24 млн / пессимист. ≈3,77 млн → от пессимистичной прибыль ≈120 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет; свет — по границе.
До ст. Аэропорт-Домодедово ≈14,6 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3473
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, фото); аналогов 6 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 7 % | 2.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 3 % | 0.2 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 177 212 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 240 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 360 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 889 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Ванвилладж ТСН | 9 сот. | 2 980 000 | 331 111 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ванвилладж ТСН | 7,4 сот. | 1 300 000 | 175 676 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ванвилладж ТСН | 4,2 сот. | 1 400 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ванвилладж ТСН | 42 сот. | 15 000 000 | 357 143 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ванвилладж ТСН | 6,6 сот. | 1 200 000 | 181 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Салтыково с. | 15,9 сот. | 4 463 200 | 280 704 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.9 км | Ванвилладж ТСН | 8 сот. | 2 700 000 | 337 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Салтыково с. | 18 сот. | 2 700 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Салтыково с. | 28 сот. | 10 000 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Салтыково с. | 32,8 сот. | 5 000 000 | 152 439 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 611 / 63 606 / 103 731 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 712 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 476 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 241 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 770 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 120 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Борисово-2-Борисово СНТ да: «душевая кабина» + «отделка» | 70 м² | 6,5 сот. | 3 990 000 | 57 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Александрово КП да: «санузел» + «ремонтом» | 72 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Ширяево д. да: «душевой кабиной» + «отделкой» | 75 м² | 7 сот. | 6 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Великие озера КП да: «санузел» + «отделка» | 67 м² | 6,8 сот. | 6 950 000 | 103 731 | снято (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Большое Ивановское д. да: «санузел» + «отделка» | 71 м² | 6,4 сот. | 4 145 000 | 58 380 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Заворово-2 КП да: «санузел» + «ламинат» | 77 м² | 7 сот. | 5 300 000 | 68 831 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок в коттеджном посёлке Долина Озёр, огорожен со всех сторон. На участке имеется дом 6*7, электричество по границе участка. .Круглогодичный подъезд, проведена хорошая дорога. Въезд на улицу через шлагбаум, никто кроме проживающих заехать не может. Планируется проведение природного газа . Можно подать заявление на подключение. Работы уже начались.Торг в разумных пределах уместен.