Новорязанское ш., 56 км от МКАД · земля с домом
Вертолет СНТ, Раменский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., дерево.
Дом по описанию: «в объявлении площадь дома 60 м²»
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 13.06.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 450 тыс. → дом ≈2,05 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 31 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,7 млн / целевая ≈2,43 млн / пессимист. ≈2,16 млн → от пессимистичной прибыль −968 тыс. ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Барыбино ≈17,5 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №347
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 171 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 450 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 050 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 167 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Вертолет СНТ | 8 сот. | 999 000 | 124 875 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Соколово СНТ | 7,2 сот. | 750 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вертолет СНТ | 50 сот. | 4 700 000 | 94 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хомьяново СНТ | 11,9 сот. | 2 000 000 | 168 067 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Хомьяново СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Соколово-Хомьяново д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Соколово-Хомьяново д. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Соколово-Хомьяново д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Соколово-Хомьяново д. | 50 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малиновка СНТ | 8 сот. | 440 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 833 / 44 628 / 106 393 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 696 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 561 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 426 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 157 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -968 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | Зеленые Дали КП да: «санузел» + «отделкой» | 60,5 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 44 628 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Заворово СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 60 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 30 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Стриж СНТ да: «ванных» + «мебелью» | 61 м² | 6 сот. | 6 490 000 | 106 393 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 06.08.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок с летним дачным домиком. Участок расположен в живописном районе лесного массива деревни Заворово МО. Дача представляет собой деревянную постройку площадью 60 квадратных метров, с пристроенной террасой. В 2-х этажном доме имеется печное отопление, электричество, так же на участке есть скважина с чистейшей природной водой. Участок земли площадью 6 соток облагорожен и имеет огород, плодовые деревья и кустарники.