Новорязанское ш., 64 км от МКАД
Победа СНТ, Раменский гор. округ
Дом 110 м², участок 8 сот., дерево, 2016 год.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 03.06.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 560 тыс. → дом ≈2,04 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 50 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈2,2 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,61 млн / целевая ≈5,04 млн / пессимист. ≈4,49 млн → от пессимистичной прибыль ≈75 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. Белоозёрская ≈16,7 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3468
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 3 % | 1.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 560 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 040 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 545 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Победа СНТ | 7,3 сот. | 650 000 | 89 041 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рассвет-Натальино СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Амирово СНТ | 16 сот. | 2 500 000 | 156 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Амирово СНТ | 8 сот. | 590 000 | 73 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рассвет-Натальино СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Татаринцево с. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ветерок СНТ | 7,9 сот. | 500 000 | 63 291 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Солнечное СНТ | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Солнечное СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Натальино д. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 55 000 / 70 755 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 606 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 326 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 045 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 485 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 75 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Лесная Поляна-2 КП да: «санузел» + «ламинат» | 110 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Квартал 42 дп да: «санузел» + «под ключ» | 106 м² | 8,5 сот. | 7 500 000 | 70 755 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Натальино д. да: «ванной» + «тепление пол» | 100 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 55 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.06.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок с домом, на территории СНТ, территория охраняемая, общая площадь дома 110кв/м жилая 68кв/м использовалась как дача, на участке вырыт колодец с питьевой водой, территория участка использовалась для огорода