Новорязанское ш., 50 км от МКАД
Черемушки СНТ, Раменский гор. округ
Дом 100 м², участок 7 сот., 2009 год.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 20.05.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 60 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 472 тыс. → дом ≈2,73 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 30 тыс.–208 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,43 млн / целевая ≈6,69 млн / пессимист. ≈5,95 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,33 млн ₽, маржа 22 %, ROI 29 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Бронницы ≈18,5 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3467
Рейтинг 45/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 97 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 57 % | 24.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 472 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 728 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 280 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Толмачево д. | 11,4 сот. | 1 800 000 | 157 895 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Черемушки 1 СНТ | 6 сот. | 490 000 | 81 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Черемушки 1 СНТ | 24 сот. | 1 600 000 | 66 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Черемушки 1 СНТ | 17,6 сот. | 2 900 000 | 164 773 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Черемушки 1 СНТ | 16,5 сот. | 1 250 000 | 75 758 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Толмачево д. | 20 сот. | 1 400 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Косякино д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Диана СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Косякино д. | 7 сот. | 300 000 | 42 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Строитель-5 СНТ | 9,6 сот. | 900 000 | 93 750 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 72 908 / 208 333 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 433 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 061 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 690 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 946 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 326 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Толмачево д. да: «санузлы» + «ремонтом» | 100 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Топаз ДНП да: «санузел» + «мебель» | 103 м² | 6,5 сот. | 7 500 000 | 72 816 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Починки д. да: «санузел» + «мебель» | 96 м² | 7 сот. | 20 000 000 | 208 333 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Адмирал КП да: «санузел» + «ремонт» | 100 м² | 6,5 сот. | 7 300 000 | 73 000 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | сохраненная копия |
| 6 км | Большое Ивановское д. да: «санузел» + «отделка» | 95 м² | 7 сот. | 4 145 000 | 43 632 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Сельцо д. да: «санузлах» + «тёплый пол» | 105 м² | 7 сот. | 11 900 000 | 113 333 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Долина Озер КП да: «сан узел» + «заезжай и живи» | 90 м² | 7 сот. | 5 700 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Кривцы с. да: «санузла» + «кухонный гарнитур» | 107,7 м² | 7,2 сот. | 15 000 000 | 139 276 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Ширяево д. да: «санузла» + «ремонтом» | 90 м² | 6,5 сот. | 11 500 000 | 127 778 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Никоновское с. да: «с/у» + «заезжай и живи» | 110 м² | 7,3 сот. | 4 295 000 | 39 045 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136033672 Внесен аванс Добротная дача из блоков 75кв.м. В доме печное отопление. Просторный холл в котором стоит печь-камин, кухня, и 3 спальные комнаты. Есть помещение в котором можно оборудовать санузел. Просторная терраса 40кв.м. для вечерних посиделок большой компанией. На участке колодец 8 колец, обеспечит водой. Удобная транспортная доступность. Рядом много магазинов и строй-рынков.