Новорязанское ш., 85 км от МКАД
Ивантеево СНТ, Ступино гор. округ
Дом 36,5 м², участок 10 сот., дерево, 2004 год.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 10.06.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 567 тыс. → дом ≈1,53 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 42 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈430 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,21 млн / целевая ≈1,99 млн / пессимист. ≈1,77 млн → от пессимистичной прибыль −447 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Шубатово ≈2,7 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3462
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 719 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 567 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 533 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Миняево д. | 6 сот. | 2 150 000 | 358 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Интюшиха-1 СНТ | 6 сот. | 1 280 800 | 213 467 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Интюшиха-2 СНТ | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бессоново д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Городня с. | 12 сот. | 430 000 | 35 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Городня с. | 26,5 сот. | 1 600 000 | 60 377 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Новоселки д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ивантеево д. | 12,2 сот. | 600 000 | 49 180 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Городня с. | 10 сот. | 555 000 | 55 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Новоселки д. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 430 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 056 / 56 260 / 100 000 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 210 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 100 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 989 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 768 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -447 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Мещерино с. | 41 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 65 854 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Булгаково д. | 36 м² | 10 сот. | 3 600 000 | 100 000 | в продаже 17.09.2026 | сохраненная копия |
| 9.6 км | Лель СНТ | 42,8 м² | 8,1 сот. | 1 800 000 | 42 056 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Мешерино СНТ | 30 м² | 10 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Волково д. | 42,8 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 42 056 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Карпово д. | 43,6 м² | 12,4 сот. | 3 200 000 | 73 394 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.06.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 10 соток, ровный, ухоженный, с плодовыми деревьями: яблони, вишни и сливы. Спеет урожай смородины. Есть место под грядки. На участке расположен зарегистрированный двухэтажный дом из бревна 2004 года постройки, облицованный сайдингом. Внутри отделка вагонкой. Пластиковые современные окна. Планировка: на первом этаже кухня и комната, на втором просторная спальня. Есть печь, летняя вода заведена в дом, отопление электрическое. Также на участке расположены баня с душем, бойлером и дровяной печью, отдельная летняя кухня, туалет и хозяйственные постройки. Все строения стоят на кадастровом учете. Коммуникации: электричество, летний водопровод, возможность подключения высокоскоростного интернета (оптоволокно). Круглогодичный подъезд по бетонным дорогам до дома. СНТ обжитое и ухоженное. Рядом лес. В нескольких минутах езды магазины, аптека и другая инфраструктура. Один собственник. Дом в собственности одной семьи более 20 лет.