Новорязанское ш., 80 км от МКАД
Дубрава СТСН, Воскресенск гор. округ
Дом 39,5 м², участок 7 сот., каркас, 2024 год.
Цена 3,25 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 05.03.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 722 тыс. → дом ≈2,53 млн ₽, 64 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 40 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈690 тыс., покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,41 млн / целевая ≈3,07 млн / пессимист. ≈2,73 млн → от пессимистичной прибыль −724 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −21 %.
Коммуникации: вода — есть.
До ст. Трофимово ≈1,5 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3460
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 7 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 6.1 |
| торг | 5 | 81 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 722 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 528 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 64 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Дубрава СТСН | 9,6 сот. | 1 500 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дубрава СНТ | 9,6 сот. | 1 150 000 | 119 792 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дубрава СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубрава СТСН | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Трофимово д. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чемодурово д. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Чемодурово д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чемодурово д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чемодурово д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Чемодурово д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 690 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 79 000 / 95 000 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 411 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 240 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 070 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 729 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -723 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Константиново с. | 43,6 м² | 7 сот. | 3 950 000 | 90 596 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Константиново с. | 50 м² | 7 сот. | 3 950 000 | 79 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Цементник СНТ | 32,3 м² | 5 сот. | 1 700 000 | 52 632 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Техноткань СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Ильинское ДНТ | 50 м² | 8,6 сот. | 3 650 000 | 73 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Гостилово д. | 50 м² | 6 сот. | 4 750 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Ратчино д. | 30 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.03.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 20.05.2026 | 3 250 000 (−450 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 132345601 Доверяя нам !!! Вы гарантировано получаете только реальные объекты. Ищете идеальное место для отдыха и уединения, не уезжая далеко от городской суеты? У нас есть отличное предложение для вас! Основные характеристики: Участок: 7 соток Тип дома: каркасный, уютный и теплый Все необходимые коммуникации: вода, электричество Отопление: обогреватель Теплэко для комфортного проживания в любое время года Локация: Всего в 20 минутах пешком от станции Трофимово, что обеспечивает легкий доступ к городу и всем его удобствам. Не упустите шанс стать владельцем этого прекрасного уголка природы! Звоните и записывайтесь на просмотр уже сегодня!