Новорязанское ш., 95 км от МКАД
Рассвет СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 54 м², участок 12 сот., кирпич, 2008 год.
Цена 40 тыс. ₽; цена не менялась с 15.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 59 раз).
Рейтинг 67/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈74 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 22,1 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 35 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈780 тыс., покупка после торга ≈34 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,99 млн / целевая ≈1,79 млн / пессимист. ≈1,59 млн → от пессимистичной прибыль ≈780 тыс. ₽, маржа 49 %, ROI 96 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; отопление — печь; в описании: септик (по описанию).
До ст. Рудниковская ≈1,2 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3459
Рейтинг 67/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 22,1 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 883 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Хорлово пгт | 8,4 сот. | 2 250 000 | 267 857 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хорлово пгт | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хорлово пгт | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хорлово пгт | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хорлово пгт | 5 сот. | 1 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Елкино д. | 7 сот. | 699 999 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Елкино д. | 12,5 сот. | 900 000 | 72 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Елкино д. | 8 сот. | 1 199 999 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Елкино д. | 6,8 сот. | 750 000 | 110 294 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 320 / 43 750 / 52 500 |
| цена объекта | 40 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 34 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 992 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 892 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 793 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 594 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 780 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 96 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Химик-3А СТСН | 45,3 м² | 8,5 сот. | 1 600 000 | 35 320 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 43 750 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Осташово СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 40 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 40 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный щитовой дом 6*9, отделка кирпич, 2 этажа , подвал 6*6 высота 2,20, в хорошем состоянии, печь, санузел в доме, вода, летняя кухня , навес 6*8. Дополньные фото и реальную цену по запросу.