Новорязанское ш., 81 км от МКАД
Воскресенск г., Воскресенск гор. округ
Дом 38 м², участок 17 сот., щитовой.
Цена 850 тыс. ₽; цена не менялась с 08.06.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 53 %
Земля рядом ≈66 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 26 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,3 млн / целевая ≈1,17 млн / пессимист. ≈1,04 млн → от пессимистичной прибыль −338 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; в описании: газ.
До ст. пл. 88 км ≈0,6 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3457
Рейтинг 24/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 406 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 129 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Коллективный сад 3 СНТ | 6,4 сот. | 500 000 | 78 125 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коллективный сад 3 СНТ | 5,3 сот. | 1 300 000 | 245 283 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 4 сот. | 850 000 | 212 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Коллективный сад 3 СНТ | 10,5 сот. | 650 000 | 61 905 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 6,4 сот. | 530 000 | 82 812 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 15 сот. | 12 000 000 | 800 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 9,3 сот. | 5 200 000 | 559 140 | снят (цена объявления) 04.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 641 / 40 000 / 48 333 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 305 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 240 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 174 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 044 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -338 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Трофимово д. | 39 м² | 12 сот. | 1 000 000 | 25 641 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Озерный СНТ | 34,7 м² | 10 сот. | 2 990 000 | 86 167 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Семиславка СНТ | 30 м² | 12 сот. | 1 450 000 | 48 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Олимп СТСН | 30 м² | 11,8 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.06.2026 | 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Читать внимательно !!! Дом находится в Воронежской области, село Старая Калитва .Рядом река Дон.В шаговой доступности магазины, аптека, Сбербанк ,детская площадка,остановка общественного транспорта.Дом подходит как для проживания так и для дачи.Документы все в порядке.Долгов нет.Собственник один.Хорошие соседи.Имеются хоз постройки ,погреб и уборная на улице,а так же все коммуникации в доме,газ,вода.Молодой сад,ягоды,клубника.На все вопросы отвечу по телефону.