Новорязанское ш., 90 км от МКАД
Конобеево СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 77,8 м², участок 10 сот., 2010 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 17.05.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 675 тыс. → дом ≈1,82 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 5 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,56 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,96 млн / целевая ≈3,56 млн / пессимист. ≈3,16 млн → от пессимистичной прибыль −517 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Трофимово ≈1,3 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3453
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 49 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 675 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 825 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 458 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Агат СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Трофимово д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Старая д. | 7 сот. | 1 650 000 | 235 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Старая д. | 12 сот. | 690 000 | 57 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Скрябинец СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Старая д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Старая д. | 19 сот. | 1 000 000 | 52 632 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Старая д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Щербово д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Щербово д. | 10,8 сот. | 1 100 001 | 101 852 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 77,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 556 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 5 000 / 50 268 / 92 961 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 955 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 757 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 560 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 164 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -517 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Росинка СНТ | 77 м² | 10 сот. | 2 999 000 | 38 948 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Лесная Поляна СНТ | 78,9 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 46 895 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Дубрава СТСН | 78,8 м² | 12,2 сот. | 6 300 000 | 79 949 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Автомобилист ТСН | 77,2 м² | 6,2 сот. | 2 000 000 | 25 907 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Бессоново д. | 79 м² | 7 сот. | 6 800 000 | 86 076 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Усадище с. | 78,3 м² | 15 сот. | 4 200 000 | 53 640 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Бессоново д. | 75,3 м² | 7 сот. | 7 000 000 | 92 961 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Матросовец СНТ | 80 м² | 6 сот. | 400 000 | 5 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Щербово СНТ | 75,2 м² | 12 сот. | 2 899 000 | 38 551 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | 79 м² | 5,1 сот. | 5 450 000 | 68 987 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.05.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 08.06.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Объявление от собственника. Агентов просьба не беспокоить. Продам дачу. Один владелец. CHT расположен в тихом уютном месте. +-40 домиков есть подъезд для транспорта от ЖД станции Трофимово 15-20 минут пешком Одна станция г.Воскресенск Участок засажен цветами, плодовитыми деревьями и растениями. Второй этаж +-25 кв.м нужен косметический ремонт. В доме есть комнаты для санузла. 2 хоз.блока заполненные инструментами и всем необходимым для работы на участке. Густой лес,утром будят птицы. На участке есть колодец. Оперативный показ.