Новорязанское ш., 46 км от МКАД
Нектар СНТ, Раменский гор. округ
Дом 62 м², участок 12 сот., дерево, 2005 год.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 23.05.2026.
Рейтинг 47/100 · уверенность 70 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,31 млн → дом ≈1,69 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 45 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,97 млн / целевая ≈4,47 млн / пессимист. ≈3,97 млн → от пессимистичной прибыль ≈384 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 11 %.
Коммуникации: скважина; отопление — печь.
До ст. Гжель ≈1,8 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3446
Рейтинг 47/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 21 % | 9.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 835 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 306 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 694 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 323 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Горняк СНТ | 6 сот. | 1 020 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Глебово д. | 5 сот. | 1 050 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нектар СНТ | 7 сот. | 1 190 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вишенка-1 СНТ | 7 сот. | 805 000 | 115 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вишенка-1 СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Трошково д. | 5,9 сот. | 630 000 | 106 780 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Глебово д. | 14,5 сот. | 4 000 000 | 275 862 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Глебово д. | 5,7 сот. | 572 900 | 100 509 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Трошково д. | 5,8 сот. | 595 900 | 102 741 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Трошково д. | 5,8 сот. | 681 900 | 117 569 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 76 642 / 104 615 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 967 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 719 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 470 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 974 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 384 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Гжельские Узоры КП | 60 м² | 6,6 сот. | 5 990 000 | 99 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Трошково Светлое КП | 60 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 45 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Речицы с. | 62 м² | 17 сот. | 4 500 000 | 72 581 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Гжельские Дворики ДНТ | 65 м² | 8 сот. | 5 900 000 | 90 769 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Речицы с. | 65,4 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 53 517 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Садовод МГУ СНТ | 60 м² | 12 сот. | 4 997 000 | 83 283 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Гжель-1 КП | 65 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 104 615 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Садовод МГУ СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 977 000 | 49 617 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вишенка-1 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Молодая Гвардия СНТ | 57 м² | 7,5 сот. | 4 600 000 | 80 702 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 17.06.2026 | 3 000 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается жилой дом , расположенный на участке 12 соток . Дом брусовой ( брус 15/10) ,обшит вагонкой . Фундамент -сваи, обложен кирпичом . Крыша -гофра лист . Отопление -печное. На участке есть: скважина,летняя кухня, беседка . Один собственник . Полная стоимость в договоре. Открыты к диалогу по всем вопросам . Участок ровный. Забор есть . Все в хорошем состоянии . Дому и участку нужен хозяин . Шаговая доступность от ст. Гжель( 20 мин пешком) . Ходит общественный транспорт -2 остановки.