Новорязанское ш., 50 км от МКАД
Сосновый Бор СНТ, Раменский гор. округ
Дом 60 м², участок 6,6 сот., щитовой, 1970 год.
Цена 2,25 млн ₽; цена не менялась с 10.06.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 66 %
Земля ≈244 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 1,61 млн → дом ≈640 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 41 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,23 млн / целевая ≈2,91 млн / пессимист. ≈2,59 млн → от пессимистичной прибыль −426 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Радуга ≈5,7 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3437
Рейтинг 33/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 84 % | 12.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 243 951 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 610 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 640 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сосновый Бор СНТ | 6 сот. | 2 450 000 | 408 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сосновый Бор СНТ | 19 сот. | 6 800 000 | 357 895 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Каскад СНТ | 9,2 сот. | 1 700 000 | 184 783 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бояркино д. | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бояркино д. | 11 сот. | 7 500 000 | 681 818 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бояркино д. | 10 сот. | 2 250 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Янтарный ДП | 6,2 сот. | 1 500 000 | 241 935 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бояркино д. | 9,6 сот. | 2 963 000 | 308 646 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бояркино д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бояркино д. | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 000 / 63 000 / 83 832 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 234 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 072 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 911 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 587 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -425 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Каскад СНТ | 47,7 м² | 6,8 сот. | 2 250 000 | 47 170 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Родник СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 870 000 | 41 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Ранет СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 77 778 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Рассвет СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Ландыш СНТ | 50 м² | 9 сот. | 3 100 000 | 62 000 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Вымпел-2 СНТ | 50,1 м² | 6,2 сот. | 4 200 000 | 83 832 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.06.2026 | 2 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю садовый участок 663 кв.м в СНТ Сосновый бор (Миннефтепром), МО, Раменский р-н, с/п Рыболовское. Электричество 5 кВт, летний водопровод, охрана, магазин Пятерочка. Бонус покупателю: щитовой дом 70 кв.м (не зарегистрирован) с мебелью, холодильником, стиральной машиной и т.д., кирпичный сарай с маленькой сауной, душем и комнатой отдыха. На участке подросшие редкие деревья и кустарники из питомника Тимирязевской академии. В данный момент требуется ремонт заборов после снежной зимы и обработка участка заботливыми руками.