Новорязанское ш., 59 км от МКАД
Сидорово д., Раменский гор. округ
Дом 54 м², участок 12 сот., кирпич.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 15.05.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 56 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,31 млн → дом ≈1,79 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 23 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,27 млн / целевая ≈2,94 млн / пессимист. ≈2,62 млн → от пессимистичной прибыль −897 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
Коммуникации: в описании: печь, скважина.
До ст. Шевлягино ≈4,4 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3436
Рейтинг 25/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 2.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 366 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 312 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 788 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 111 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Красная Гвоздика СНТ | 6 сот. | 2 150 000 | 358 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сидорово д. | 7,1 сот. | 811 900 | 114 352 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гжель СНТ | 6,5 сот. | 709 500 | 109 154 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гжель СНТ | 10 сот. | 980 000 | 98 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сидорово д. | 4,7 сот. | 539 350 | 114 755 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гжель СНТ | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Восход СТ | 13,9 сот. | 750 000 | 53 957 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сидорово д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сидорово д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 947 / 54 000 / 125 000 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 272 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 108 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 945 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 618 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -897 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Карпово с. | 55,8 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 82 437 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Им. Цюрупы пгт | 50 м² | 8,3 сот. | 2 699 999 | 54 000 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Ручей СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 98 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Лето СНТ | 68,3 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 46 852 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Им. Цюрупы пгт | 41,4 м² | 6 сот. | 950 000 | 22 947 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Им. Цюрупы пгт | 40 м² | 15 сот. | 5 000 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Электроизолятор СНТ | 69,4 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 36 023 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.05.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
СНТ Гжель. Два участка общей площадью 12 соток, дом 54 метра. Электричество в доме. Собственная скважина 39 метров (горячее и холодное водоснабжение). Дом отапливается, есть батареи (нужно только заправить антифризом). Еще есть русская печь, камин. Фактическая площадь дома 100 кв м