Новорязанское ш., 49 км от МКАД
Садовод МГУ СНТ, Раменский гор. округ
Дом 53,8 м², участок 8 сот., дерево, 1953 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 25.03.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 840 тыс. → дом ≈2,16 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 81 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈876 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,67 млн / целевая ≈4,2 млн / пессимист. ≈3,74 млн → от пессимистичной прибыль ≈310 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Игнатьево ≈1,6 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3434
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 18 % | 7.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 105 025 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 840 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 159 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 149 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Речицы с. | 5,7 сот. | 623 900 | 109 456 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заря СНТ | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Речицы с. | 5,8 сот. | 682 900 | 117 741 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Речицы с. | 5,9 сот. | 612 900 | 103 881 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Речицы с. | 5,8 сот. | 579 900 | 99 983 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Речицы с. | 6,3 сот. | 739 000 | 117 302 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Речицы с. | 5,6 сот. | 609 000 | 108 750 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Речицы с. | 5,8 сот. | 578 900 | 99 810 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Речицы с. | 5,9 сот. | 639 900 | 108 458 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Речицы с. | 21 сот. | 4 000 000 | 190 476 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 876 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 80 702 / 89 254 / 115 800 |
| цена объекта | 2 999 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 670 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 436 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 203 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 736 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 310 001 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Молодая Гвардия СНТ да: «санузел» + «мебель» | 57 м² | 7,5 сот. | 4 600 000 | 80 702 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Карпово Кантри Клаб КП да: «ванная» + «отделка» | 50 м² | 8,4 сот. | 5 790 000 | 115 800 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Бахтеево Парк КП да: «санузел» + «мебель» | 49,7 м² | 8,7 сот. | 4 200 000 | 84 507 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Труд и Отдых СНТ да: «санузел» + «заезжай и живи» | 50 м² | 8,1 сот. | 4 700 000 | 94 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.03.2026 | 2 999 999 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 999 999 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок с садовым домом и отдельно построенной баней. Дом каркас для проживания весна, лето, осень. В доме свет, заведена вода. Участок ухожен, обработан. На участке есть разные плодовые кустарники и деревья. Тихое и спокойное место. СНТ под охраной, въезд в ворота с пульта. Рядом лес, недалеко Гжельские карьеры. Электричка 12 минут пешком до станции Игнатьево, 20 мин до станции Гжель.