Новорязанское ш., 97 км от МКАД
Амерево с., Коломенский гор. округ
Дом 36 м², участок 9 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽, поднимали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 23.03.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 63 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,08 млн → дом ≈2,42 млн ₽, 67 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–147 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,76 млн / целевая ≈2,48 млн / пессимист. ≈2,21 млн → от пессимистичной прибыль −1,39 млн ₽, маржа −63 %, ROI −39 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Амерево ≈1,6 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3433
Рейтинг 11/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 632 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 077 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 423 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 67 306 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Амерево с. | 3 сот. | 550 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Амерево с. | 8,3 сот. | 1 300 000 | 156 627 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Строитель-4 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Чанки с. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Чанки с. | 40 сот. | 4 500 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Надежда-2 СНТ | 31,6 сот. | 8 900 000 | 281 646 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Парфентьево с. | 39 сот. | 5 500 000 | 141 026 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Парфентьево с. | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Парфентьево с. | 6,4 сот. | 1 850 000 | 289 062 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Парфентьево с. | 8,3 сот. | 2 000 000 | 240 964 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 250 / 75 000 / 147 297 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 760 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 622 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 484 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 208 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 387 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Океан СНТ | 36 м² | 11,3 сот. | 2 700 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Парфентьево с. | 35 м² | 8,3 сот. | 2 200 000 | 62 857 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | 36 м² | 5 сот. | 3 700 000 | 102 778 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3 км | Старое Бобренево с. | 36 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 63 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 36 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 73 611 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.7 км | Нижнее Хорошово с. | 38 м² | 11 сот. | 3 000 000 | 78 947 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Нижнее Хорошово с. | 38,7 м² | 11 сот. | 3 200 000 | 82 687 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | 37 м² | 7,2 сот. | 5 450 000 | 147 297 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Амерево с. | 43 м² | 7,5 сот. | 9 990 000 | 232 326 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Пестриково с. | 40 м² | 9,5 сот. | 1 050 000 | 26 250 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.03.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 07.05.2026 | 3 500 000 (+1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
дом в хорошем состоянии, ремонт не требуется.Заходи и живи