Новорязанское ш., 71 км от МКАД
Губино д., Воскресенск гор. округ
Дом 63 м², участок 15 сот., дерево, 1972 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 29.05.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 68 %
Земля рядом ≈71 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 41 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Часть дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: отопление — есть; в описании: газ, септик (по описанию).
До ст. Виноградово ≈4,9 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3431
Рейтинг 25/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 5.5 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 180 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Губино д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Губино д. | 7,2 сот. | 550 000 | 76 389 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Губино д. | 9 сот. | 2 750 000 | 305 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Губино д. | 7,2 сот. | 500 000 | 69 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Губино д. | 16,5 сот. | 3 200 000 | 193 939 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Губино д. | 19 сот. | 3 800 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Губино д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Губино д. | 25 сот. | 2 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Губино д. | 19 сот. | 3 600 000 | 189 474 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Губино д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 909 / 68 108 / 94 017 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Губино д. | 61,7 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 68 071 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Губино д. | 63,1 м² | 9 сот. | 4 300 000 | 68 146 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Губино д. | 60 м² | 15 сот. | 3 700 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Ворыпаево д. | 60 м² | 10,2 сот. | 2 700 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Дворниково д. | 63,8 м² | 10,5 сот. | 4 400 000 | 68 966 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Им. Цюрупы пгт | 59,3 м² | 15 сот. | 5 350 000 | 90 219 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Им. Цюрупы пгт | 60 м² | 21 сот. | 5 500 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Губино д. | 72 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Исаково д. | 66 м² | 9,8 сот. | 2 700 000 | 40 909 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Им. Цюрупы пгт | 58,5 м² | 21 сот. | 5 500 000 | 94 017 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Часть дома с коммуникациями в доме СВЕТ 380в.15кв.(счётчик) , ГАЗ (Котёл+радиаторы+счетчик газа ) ВОДА(зимний водопровод) ,ТУАЛЕТ (септик на 5 человек) . Часть дома по желанию можно снести есть мировое соглашение , можно использовать для временного проживания (прописка).Участок был 25сот.и поделён ( присвоены новые кадастровые номера ) 15сот и 10сот. 2000000. можно все вместе я один собственник с другой стороны тоже есть подъезд ГАЗ,СВЕТ по границе . Автобусная остановка 150 метров до жд. станции Виноградово 10мин , 20мин пешком Храм Воскресения Христова 20мин .пешком река Нерская и источник с часовней Николая Чудотворца . Рядом в лесу 500метров ещё один источник .Школа ,детсад,магазины ,больница .