Новорязанское ш., 85 км от МКАД
Полет СНТ, Ступино гор. округ
Дом 70 м², участок 6,5 сот., дерево, 2018 год.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 07.11.2025.
Рейтинг 8/100 · уверенность 65 %
Земля ≈84 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 546 тыс. → дом ≈2,85 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,43 млн / целевая ≈2,19 млн / пессимист. ≈1,94 млн → от пессимистичной прибыль −2,25 млн ₽, маржа −116 %, ROI −54 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Лесные Дары ≈8,9 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3423
Рейтинг 8/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 47 % | 2.9 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 928 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 546 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 854 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 771 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Покровское с. | 25 сот. | 3 000 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Покровское с. | 23 сот. | 2 150 000 | 93 478 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Покровское с. | 25 сот. | 3 400 000 | 136 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Большое Скрябино с. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Боброво д. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Мещерино с. | 18,8 сот. | 1 410 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Боброво д. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Пегас СНТ | 14 сот. | 879 000 | 62 786 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Пегас СНТ | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Мещерино с. | 12,5 сот. | 1 530 000 | 122 400 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 262 / 35 164 / 50 000 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 429 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 308 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 186 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 943 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 247 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −116 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Полет СНТ | 60 м² | 6,5 сот. | 3 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Зарница СНТ | 70 м² | 6,7 сот. | 2 990 000 | 42 714 | в продаже 18.09.2026 | сохраненная копия |
| 6.6 км | Зарница СНТ | 70 м² | 6,7 сот. | 2 400 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Зарница СНТ | 70 м² | 7 сот. | 2 400 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Пегас СНТ | 62 м² | 7 сот. | 650 000 | 10 484 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Мичуринец-3 СНТ | 68,5 м² | 8,5 сот. | 4 300 000 | 62 774 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Интюшиха-2 СНТ | 75 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Троице-Лобаново с. | 65 м² | 6,4 сот. | 2 250 000 | 34 615 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Ясные Зори 2 дп | 70 м² | 7,5 сот. | 2 500 000 | 35 714 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Преображенка СНТ | 72,9 м² | 8 сот. | 1 550 000 | 21 262 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2025 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем любимую дачу. Все сделано качественно и для себя. На участке построенная современная кухня-гостиная со спальными местами: диван и кресло. Кондиционер, кофеварка, холодильник, микроволновка. Водонагреватель, триколор, телевизор. На террасе камин/мангал с функцией казана. Так же на участке выведено в отдельное здание душ и туалет. В душе нагреватель воды. Отдельно гараж. Два машиноместа. Этим летом подключение Россетей (уже есть заявка), сейчас на балансе СНТ. Бассейн 4,56*4,56, высотой 1,22 под него отдельная выложенная площадка. Под бассейн вода с фильтром стоит. Участок ухожен, современные высокие грядки , туи. Есть пруд с живыми рыбами. На фото еще не оформлен до конца, в процессе. Детские качели. Яблони, шикарный виноград( плодоносит каждый год). Арка с виноградом. Выгребная яма. Качели для взрослых. Автоматические ворота, механизм nice, забор со столбами. Рядом в 5 минутах ходьбы речка Северка с бьющими источниками. Всегда чисто! Есть родники, всегда набирают воду. Продается в связи с переездом.