Новорязанское ш., 93 км от МКАД
Потаповское СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 120 м², участок 6 сот., дерево, 2015 год.
Цена 2,7 млн ₽, поднимали с 2,62 млн; первая цена 2,62 млн ₽ от 21.11.2025.
Рейтинг 33/100 · уверенность 71 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 417 тыс. → дом ≈2,28 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈2,2 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,66 млн / целевая ≈5,99 млн / пессимист. ≈5,33 млн → от пессимистичной прибыль ≈831 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Берендино ≈2,6 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3406
Рейтинг 33/100 · уверенность 71 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 37 % | 15.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 417 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 283 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 025 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Потаповское СНТ | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Потаповское СНТ | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Спецстроевец СНТ | 5,8 сот. | 1 300 000 | 224 138 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Потаповское д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Потаповское д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Потаповское д. | 20 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Потаповское д. | 25 сот. | 1 600 000 | 64 000 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Строитель-3 СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Потаповское д. | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Строитель-3 СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 222 / 55 215 / 78 333 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 658 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 325 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 992 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 326 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 831 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Сосновый Бор СНТ | 120 м² | 8 сот. | 7 300 000 | 60 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | станции Берендино пос. | 102 м² | 8 сот. | 7 990 000 | 78 333 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 97,6 м² | 6 сот. | 4 350 000 | 44 570 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | Хорлово пгт | 106 м² | 7,5 сот. | 5 600 000 | 52 830 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Химик-4 СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 22 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | 120 м² | 5,7 сот. | 6 300 000 | 52 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.2 км | Конобеево с. | 125 м² | 7,5 сот. | 7 200 000 | 57 600 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | 125 м² | 8 сот. | 9 450 000 | 75 600 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10 км | 110 м² | 7 сот. | 7 000 000 | 63 636 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | Прогресс СНТ | 133,8 м² | 8 сот. | 3 900 000 | 29 148 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.11.2025 | 2 620 000 | история площадки |
| 02.02.2026 | 2 590 000 (−30 000) | история площадки |
| 15.05.2026 | 2 700 000 (+110 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем Вашему вниманию прекрасную и обустроенную дачу для большой семьи или любителей уединения участок в 6 соток полностью ухожен, есть и зона отдыха, и зона грядок, теплица, колодец, уютный и просторный дом! Дом построен в 2015 году, стоит на ленточном фундаменте, первый этаж из рубленного бревна сибирской лиственницы, второй и третий этаж каркасные с утеплением. На первом этаже просторная веранда, большая комната, сауна, душ, биотуалет, на втором и третьем этажах еще по комнате. В дом заведена вода от своего колодца, канализация - отстойник. С трех сторон участок обнесен проф-листом, есть заезд для Вашего автомобиля. СНТ окружено лесами и водоемами, в этом варианте Вы найдете все что хочется рыбалка, купание, грибы, ягоды и конечно же отдых всем телом и гармонию в душе.