Новорязанское ш., 61 км от МКАД
Лето СНТ, Раменский гор. округ
Дом 77 м², участок 6 сот., кирпич, 2000 год.
Цена 2,3 млн ₽, поднимали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 04.09.2025.
Рейтинг 36/100 · уверенность 61 %
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 476 тыс. → дом ≈1,82 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 61 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,54 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,96 млн / целевая ≈4,46 млн / пессимист. ≈3,97 млн → от пессимистичной прибыль ≈474 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 14 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Шевлягино ≈1,3 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3402
Рейтинг 36/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 27 % | 11.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 79 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 476 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 824 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 688 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Солнышко-1 СНТ | 8 сот. | 3 750 000 | 468 750 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шевлягино пос. | 10 сот. | 790 000 | 79 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мещеры д. | 8,7 сот. | 450 000 | 51 724 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мещеры д. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мещеры д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Телефонист СНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мещеры д. | 15 сот. | 1 399 000 | 93 267 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мещеры д. | 17 сот. | 1 190 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Керамик-2 СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мещеры д. | 14,4 сот. | 1 285 160 | 89 247 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 77 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 976 / 62 488 / 96 525 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 961 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 713 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 465 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 969 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 474 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | Бахтеево Парк КП да: «санузел» + «ремонт» | 77,7 м² | 6,5 сот. | 7 500 000 | 96 525 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Росток-2 СНТ да: «ванной» + «теплый пол» | 80 м² | 6 сот. | 4 999 000 | 62 488 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лесная Поляна СНТ да: «ванная» + «кухонным гарнитуром» | 82 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 60 976 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2025 | 2 200 000 | история площадки |
| 09.09.2025 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 2 300 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача в Раменском районе, Московской области, СНТ "Лето". Площадь участка 6 соток, ровный и правильной формы. На участке двухэтажный кирпичный дом 77 кв.м. с практичной планировкой: три спальни. На первом этаже располагается кухня (вода заведена в дом), гостиная и спальня. На втором: две спальни. Вода сезонная- хорошая питьевая. Отопление конвекторами. СУ и душевая уличные. У ворот СНТ летний магазин и приезжает ярмарка. На въезде шлагбаум автоматический. Дом и земля оформлены подходит под ипотеку. Дом оформлен как жилой, прописка возможна! В шаговой доступности ж/д станция Шевлягино, прогулочным шагом минут 15-20. Место тихое, вокруг сосновый лес. Круглогодичный асфальтированный подъезд к СНТ. Дороги чистят. Остались вопросы? Звоните. Код пользователя: 131738 Номер в базе: 3131684