Новорязанское ш., 65 км от МКАД
Амирово д., Раменский гор. округ
Дом 18 м², участок 8 сот., дерево, 2020 год.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 07.05.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 482 тыс. → дом ≈1,12 млн ₽, 62 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 117 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 132 тыс.
Ремонт ≈260 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,21 млн / целевая ≈1,99 млн / пессимист. ≈1,76 млн → от пессимистичной прибыль ≈145 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Лесные Дары ≈18 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3400
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 18 % | 9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 278 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 482 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 118 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 62 111 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Южное СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Амирово д. | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Песчанка СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Амирово д. | 15 сот. | 1 050 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Амирово д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Песчанка СНТ | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Амирово д. | 17 сот. | 1 250 000 | 73 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Энергия СНТ | 18 сот. | 1 100 000 | 61 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Натальино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Натальино д. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 117 289 / 132 432 / 156 154 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 206 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 096 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 985 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 765 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 145 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Селена СНТ | 16 м² | 12 сот. | 850 000 | 53 125 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Аргуново д. | 18,5 м² | 7 сот. | 2 450 000 | 132 432 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Гжель-3 КП | 20 м² | 12 сот. | 2 345 788 | 117 289 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Поддубье-2 ДНП | 13 м² | 8,3 сот. | 2 030 000 | 156 154 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продается участок с постройкой для летнего проживания. Просмотр суббота или воскресенье. Есть душ, туалет, водонагреватель. Второй домик на участке под баню. Проведено электричество. вода в колодце со скважинным насосом. Три высокие грядки. На участке растет клубника, вишня, черешня, груша, яблоня, жимолость, смородина, ирга, черноплодка, крыжовник, чубушник, малина, цветы Рядом лес с грибами, орехами, ягодами. Один собственник. Долгов нет, обременений нет. лес.