Новорязанское ш., 50 км от МКАД
Кипреево ДНП, Воскресенск гор. округ
Дом 53 м², участок 6,2 сот., каркас, 2024 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 04.06.2026.
Рейтинг 71/100 · уверенность 61 %
Земля ≈149 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 922 тыс. → дом ≈1,58 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 70 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 108 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,15 млн / целевая ≈5,53 млн / пессимист. ≈4,92 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,93 млн ₽, маржа 39 %, ROI 65 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — магистральный; в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Радуга ≈4,4 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3399
Рейтинг 71/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 148 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 922 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 578 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 774 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Кипреево ДНП | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.3 км | Кипреево ДНП | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кипреево ДНП | 20 сот. | 2 600 000 | 130 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Каскад СНТ | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кипреево ДНП | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Торопово-Заречье СНТ | 6 сот. | 870 000 | 145 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кипреево ДНП | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кипреево ДНП | 7,3 сот. | 1 550 000 | 212 329 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Янтарный ДП | 12,7 сот. | 2 200 000 | 173 228 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Янтарный ДП | 7 сот. | 2 650 000 | 378 571 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 175 / 108 448 / 110 320 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 148 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 841 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 533 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 918 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 933 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 65 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Ромашково-2 КП да: «ванные» + «отделка» | 57 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 70 175 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Белоозерский пгт да: «ванная» + «ремонтом» | 56,2 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 110 320 | снято (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Лисицыны Лужки КП да: «санузел» + «мебели» | 58 м² | 6 сот. | 6 290 000 | 108 448 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 127355169 Продаётся уютный домик у самого ручья тишина, пение птиц, чистый воздух. Отличный вариант для дачи или круглогодичного проживания (после оформления). Дом крепкий качественный каркасник под чистовую отделку. Хозяин строил на совесть: материалы хорошие, все коммуникации заведены внутрь. Вам остаётся сделать ремонт по своему вкусу и обустроить участок. Посёлок отличный такое редко встречается среди "лесных" локаций: Дороги с асфальтом Магистральный газ подведён Постоянные соседи круглый год не "летний вариант" Вода и удобства: артезианская скважина + дорогой насос известного бренда Spironi Италия. Септик из колец, вода разведена по дому. Бонус: залиты сваи под котельную заведёте газ, поставите котёл, сделаете хозблок без лишних затрат. Участок 6 соток (по факту больше за счёт прилегающей зелёной зоны). Почему цена такая низкая? Дом не зарегистрирован (юридически это "объект незавершёнки"/стройматериал). Вы покупаете готовую конструкцию с инженерией и участком. Плюсы для вас: Цена в разы ниже рыночной на дом с такой же начинкой Оформляете на себя "с чистого листа" Не платите налоги за предыдущего владельца Кому подойдёт: Тем, кому нужна дача с комфортом (газ/вода/асфальт) Тем, кто готов сам узаконить дом и получить его по реальной стоимости Тем, кто ищет тишину у ручья, но не хочет жить в глуши без дорог Звоните, покажу оперативно. Торг при быстром выходе на сделку