Новорязанское ш., 49 км от МКАД · земля с домом
Электроизолятор пос., Раменский гор. округ
Дом 26 м², участок 7,3 сот.
Дом по описанию: «На участке есть небольшой дачный дом 26 кв.м.»
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 16.05.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 54 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 7,3 сот. = 722 тыс. → дом ≈478 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 44 тыс.–127 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,25 млн / целевая ≈2,03 млн / пессимист. ≈1,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈264 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 17 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Игнатьево ≈2 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3398
Рейтинг 45/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 34 % | 18.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 16.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 30 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 98 928 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 722 000 ₽ (7,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 478 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 385 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Электроизолятор пос. | 8,1 сот. | 1 053 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Электроизолятор пос. | 7,5 сот. | 875 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Электроизолятор пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Электроизолятор пос. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Электроизолятор пос. | 7 сот. | 690 000 | 98 571 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Электроизолятор пос. | 6 сот. | 540 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сувенир СНТ | 8,1 сот. | 2 600 000 | 320 988 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Электроизолятор СНТ | 14 сот. | 2 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новохаритоново с. | 9,4 сот. | 1 100 000 | 117 021 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новохаритоново с. | 19 сот. | 2 000 000 | 105 263 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 26 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 750 / 89 290 / 127 273 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 255 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 142 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 030 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 804 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 264 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Излучина СНТ | 28 м² | 9,5 сот. | 1 225 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Кузяево д. | 27,6 м² | 7,3 сот. | 2 500 000 | 90 580 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Карпово с. | 24 м² | 6,5 сот. | 2 700 000 | 112 500 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Светлана СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 44 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Взлет СНТ | 30 м² | 5 сот. | 2 150 000 | 71 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Кузяево д. | 22 м² | 9,5 сот. | 2 800 000 | 127 273 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Наука СНТ | 22 м² | 6,5 сот. | 2 150 000 | 97 727 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Юбилейный СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 88 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Электрон СНТ | 30 м² | 6,2 сот. | 1 600 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Буревестник СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 104 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.05.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок в п. Электроизолятор, Раменский р-н. пешая доступность до ж/д станции "Гжель" 15 мин. пешком. До МЦД-3 Ипподром 20 мин. на машине. Егорьевское шоссе, 45 км. от Москвы. На участке есть небольшой дачный дом 26 кв.м. оформлен как жилой, прописка возможна. Кадастровый номер 50:23:0020337:163 Участок узкий : 120м * 7,5 м. Поселок с развитой инфраструктурой, в несколько минут пешком : Университет, 3 школы, дошкольные учреждения, супермаркеты: Дикси, Магнит, Пятерочка, Лента. Гипермаркет Кузьмич 24. Фарфоровый завод "Гжель"