Новорязанское ш., 52 км от МКАД
Новое Жирово дп, Раменский гор. округ
Дом 36 м², участок 6 сот., 2020 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 07.11.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Земля ≈134 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 806 тыс. → дом ≈2,69 млн ₽, 75 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 61 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,77 млн / целевая ≈2,49 млн / пессимист. ≈2,22 млн → от пессимистичной прибыль −1,38 млн ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Кузяево ≈1,7 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3394
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 134 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 806 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 693 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 74 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Новое Жирово дп | 6,7 сот. | 670 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новое Жирово-2 дп | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новое Жирово дп | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новое Жирово-2 дп | 7,3 сот. | 1 100 000 | 150 685 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новое Жирово дп | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лимпопо ДНТ | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Жирово д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новое Жирово-2 дп | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лимпопо ДНТ | 6,7 сот. | 1 000 000 | 149 254 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Жирово д. | 6,9 сот. | 1 000 000 | 144 928 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 111 / 81 429 / 110 833 |
| цена объекта | 3 499 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 974 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 771 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 632 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 494 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 217 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 377 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Новое Жирово дп | 36 м² | 6,7 сот. | 2 200 000 | 61 111 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Жирово д. | 36 м² | 6,7 сот. | 2 200 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ясная Поляна ДНП | 36 м² | 6 сот. | 150 000 | 4 167 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Карпово с. | 36 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 77 778 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Садовод МГУ СНТ | 36 м² | 8 сот. | 3 990 000 | 110 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Карпово Кантри Клаб КП | 35 м² | 7 сот. | 2 990 000 | 85 429 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Шевлягино д. | 35,5 м² | 4 сот. | 2 300 000 | 64 789 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Березовый Парк-4 КП | 35 м² | 7,5 сот. | 2 999 999 | 85 714 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Усадьба Глебово КП | 36 м² | 5 сот. | 3 350 000 | 93 056 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Заря СНТ | 35 м² | 8,4 сот. | 2 850 000 | 81 429 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2025 | 3 499 999 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 499 999 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом (тинихаус),строили как временный,но живем уже пятый год с комфортом.Очень тёплый.В доме две комнаты(кухня гостиная и спальня),также есть лофт.на участке построена новая баня в стиле барнхаус.Есть место для постройки основного дома.Через дорогу ТЦ,магазины ,аптека ,кафе,строительный рынок.Рядом озеро.остановка в 5 минутах ходьбы,до станции Игнатьево 25 мин пешком.Отличное место для загородной жизни (или дачи для круглогодичного отдыха).продаётся в связи с переездом.