Новорязанское ш., 96 км от МКАД
Егорьевск г., Егорьевск гор. округ
Дом 66,2 м², участок 4 сот., дерево, 1917 год.
Цена 500 тыс. ₽; цена не менялась с 13.02.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 8 раз).
Рейтинг 69/100 · уверенность 64 %
Земля ≈129 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 515 тыс. → дом −15 тыс. ₽, −227 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,32 млн, покупка после торга ≈425 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,44 млн / целевая ≈3,1 млн / пессимист. ≈2,75 млн → от пессимистичной прибыль ≈1 млн ₽, маржа 37 %, ROI 57 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Егорьевск I ≈0,9 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3392
Рейтинг 69/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 128 628 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 515 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −15 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −227 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 9 сот. | 1 450 000 | 161 111 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 15 сот. | 4 850 000 | 323 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 4 600 000 | 460 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 33 сот. | 4 500 000 | 136 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10 сот. | 3 050 000 | 305 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 9 сот. | 13 000 000 | 1 444 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 11,9 сот. | 1 500 000 | 126 050 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 324 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 349 / 60 000 / 97 902 |
| цена объекта | 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 425 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 443 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 271 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 099 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 754 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 005 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 57 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 60 м² | 5 сот. | 3 600 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 63 м² | 6 сот. | 2 290 000 | 36 349 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 70 м² | 4,9 сот. | 2 950 000 | 42 143 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 71,7 м² | 4 сот. | 4 999 999 | 69 735 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 60 м² | 5 сот. | 3 100 000 | 51 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 76 м² | 5 сот. | 9 500 000 | 125 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | Кукшево д. | 57,2 м² | 2,5 сот. | 5 600 000 | 97 902 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 54 м² | 2,7 сот. | 2 700 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 51 м² | 3 сот. | 4 000 000 | 78 431 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | 53 м² | 3 сот. | 3 200 000 | 60 377 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.02.2026 | 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом без указания границ земельного участка, однако в будущем есть возможность выкупить землю. Вода и городская канализация рядом с домом.