Новорязанское ш., 78 км от МКАД · земля с домом
Константиново с., Воскресенск гор. округ
Дом 50 м², участок 9,3 сот.
Дом по описанию: «Дом 50 кв.м.»
Цена 1,75 млн ₽, снижали с 1,9 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 20.04.2026.
Рейтинг 65/100 · уверенность 50 %
Земля ≈161 тыс. ₽/сот. × 9,3 сот. = 1,5 млн → дом ≈255 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 73 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,32 млн / целевая ≈3,89 млн / пессимист. ≈3,46 млн → от пессимистичной прибыль ≈970 тыс. ₽, маржа 28 %, ROI 39 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. пл. 88 км ≈4 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3390
Рейтинг 65/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 78 % | 33.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 53 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 48 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 160 726 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 495 000 ₽ (9,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 255 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Константиново с. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Константиново с. | 7 сот. | 1 800 000 | 257 143 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Константиново ДНТ | 18,9 сот. | 2 950 000 | 156 085 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Константиново с. | 19 сот. | 2 590 000 | 136 316 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Константиново с. | 6,3 сот. | 800 000 | 126 984 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Константиново ДНТ | 8,3 сот. | 1 600 000 | 192 771 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дружный ДНП | 7 сот. | 2 100 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Константиново ДНТ | 8,5 сот. | 1 750 000 | 205 882 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Константиново ДНТ | 7,1 сот. | 1 240 000 | 174 648 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Константиново с. | 14 сот. | 2 900 000 | 207 143 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 73 000 / 91 489 / 95 745 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 322 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 106 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 890 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 458 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 970 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Ильинское ДНТ да: «санузел» + «тёплые полы» | 50 м² | 8,6 сот. | 3 650 000 | 73 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Старая д. да: «ванная» + «ремонтом» | 47 м² | 10 сот. | 4 300 000 | 91 489 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Старая д. да: «сан/узел» + «теплили полы» | 47 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 95 745 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.04.2026 | 1 900 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 1 750 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 1 750 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2138882. Продаю участок с домом! Дом не зарегистрирован! Дом 50 кв.м. из бруса на блоках. 2 комнаты и санузел. Свет заведен. На участке колодец ( 8 колец). Также есть хозблок. Хороший подъезд. Участок 9.3 сотки. Звоните!