Новорязанское ш., 91 км от МКАД
Вишневая д., Егорьевск гор. округ
Дом 49 м², участок 17 сот., дерево, 2008 год.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 16.03.2025.
Рейтинг 32/100 · уверенность 66 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 871 тыс. → дом ≈829 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,02 млн / целевая ≈1,81 млн / пессимист. ≈1,61 млн → от пессимистичной прибыль −811 тыс. ₽, маржа −50 %, ROI −33 %.
Коммуникации: газ — есть; отопление — нет.
До ст. Егорьевск II ≈1,8 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3386
Рейтинг 32/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 871 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 829 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 918 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Вишневая д. | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бузята д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вишневая д. | 43 сот. | 5 300 000 | 123 256 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бузята д. | 5 сот. | 450 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бузята д. | 7 сот. | 349 999 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бузята д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Корниловская д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бузята д. | 7 сот. | 250 000 | 35 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Корниловская д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Корниловская д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 893 / 41 514 / 70 000 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 017 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 916 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 815 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 614 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -811 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | 49 м² | 18,5 сот. | 7 000 000 | 142 857 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | 50 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | Кукшево д. | 48,6 м² | 15 сот. | 1 300 000 | 26 749 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вишневая д. | 56 м² | 12 сот. | 1 450 000 | 25 893 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Металлист СНТ | 55 м² | 12 сот. | 1 999 000 | 36 345 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | 51,3 м² | 17 сот. | 2 600 000 | 50 682 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 42,8 м² | 11 сот. | 2 700 000 | 63 084 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6 км | 50 м² | 10 сот. | 7 499 000 | 149 980 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Корниловская д. | 40,7 м² | 14 сот. | 1 900 000 | 46 683 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Костенево д. | 47,6 м² | 12 сот. | 1 350 000 | 28 361 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.03.2025 | 2 200 000 | история площадки |
| 15.04.2025 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 1 700 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 1444036. Продаётся уютный дом в деревне Вишневая Московской области. Отличное место для семьи или молодой пары. Дом находится в 3 км от города, что позволяет наслаждаться спокойствием и уединением, но при этом иметь быстрый доступ к городской инфраструктуре. Площадь участка 17 соток. Дом построен из блоков, перекрытия деревянные. Год постройки 2008, общая площадь 98,8 кв(вместе со вторым этажом) , жилая площадь 49 кв. м. В доме три комнаты площадью 15 кв. м каждая, кухня 14 кв. м. Высота потолков 2,5 метра. Без отделки. Отопление отсутствует. Подъезд к участку асфальтированный. В данной деревне все центральные коммуникации по границе участка , вода , свет , газ. Расположение дома идеально подходит для семей с детьми и молодых пар. Рядом нет шумных трасс, дом находится в экологически чистом районе. Это прекрасное место для тех, кто ценит уют и спокойствие. Позвоните нам прямо сейчас, чтобы узнать больше о доме и договориться о просмотре! Мы гарантируем безопасную сделку и юридическую поддержку нашим клиентам. Поможем одобрить ипотеку с сниженной ставкой. Возможен торг. Прямая продажа.