Новорязанское ш., 80 км от МКАД
Поляна-14 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 67 м², участок 12 сот., 2019 год.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 67 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 662 тыс. → дом ≈2,04 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 50 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,14 млн / целевая ≈3,73 млн / пессимист. ≈3,31 млн → от пессимистичной прибыль −323 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. пл. 332 км ≈2 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №3374
Рейтинг 20/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 662 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 038 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 418 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Просторы СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никольское СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Журавушка СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Журавушка СНТ | 11,1 сот. | 850 000 | 76 577 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Николо-Тители д. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Николо-Тители д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Радуга СНТ | 12,5 сот. | 780 000 | 62 400 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Николо-Тители д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Кедр СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мечта СНТ | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 59 375 / 87 464 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 140 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 933 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 726 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 312 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -323 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Рябинка СНТ | 64 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 59 375 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Игнатьево д. | 68,6 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 87 464 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Тители-6 СНТ | 70 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 57 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Игнатьево д. | 68,6 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 87 464 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Березы СНТ | 65 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 53 846 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Огонек СНТ | 70 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 61 429 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Малино пгт | 70 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Березнецово с. | 72 м² | 12 сот. | 4 200 000 | 58 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Лисичкино КП | 65,2 м² | 7 сот. | 4 350 000 | 66 718 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Ламоново д. | 67 м² | 7 сот. | 10 519 000 | 157 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
родажа дома с участком по адресу: обл. Московская, р-н Ступинский, с/о Березнецовский, д. Николо-Тители, СНТ Поляна-14, участок 108. - Участок площадь 12 соток, вид разрешённого использования: для ведения садоводства (50:33:0020357:137). Дом общей площадью 67 кв.м. (47 кв.м. по ЕГРН + пристроена кухня - 20 квм.м.), брусовый 90х110, утеплен, отделка сайдинг, стеклопакеты, отмостка дома. Участок и дос стоят на кадастровом учёте. Сан. узел на улице. Колодец, вода чистая. Вода в дом не заведена. Дополнительные постройки: - летняя кухня; - хоз. блок; - Высылаем видео по запросу; - Один собственник, оперативный выход в сделку.